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富仕花园 前期营销报告 滨州拓恒房地产代理有限公司 二零一0年十一月三十一日 前言： 通过对滨州市场的大体调研和对高新开发区的详细走访了解，结合片区的发展形势和项目自身特点，特此针对性考虑到以下几点，那么作此报告之前首先让我们了解目前需要解决的几大关键点所在，通过解决以下几个问题，从而实现项目的立足之本。 首先我们应该考虑以下几个问题: 项目本身体量较小，不具备大盘效应和品牌效应，如何利用现有优势撬动市场？ 作为新区来讲，周边配套及居住氛围、人气较差，如果先启动商业部分，如何克服人气较差的问题？ 面对周边大盘竞争，我们如何跳出去，摆脱对手？ 第一部分 市场分析 滨州房地产市场概述 随着黄河三角洲上升为国家战略，滨州正成为社会关注的投资热点。就房地产投资来看，房地产投资取得了长足的进步。 截止至2010年上半年，房地产投资超过70亿元，施工面积达450万平方米，人均居住面积达34.7平方米，而销售面积不到200万平方米，即现阶段仍有300万平方米待售面积充斥市场。 通过以上数据可以总结出： 市场集中放量年，未来市场竞争激烈，市场形势不容乐观。 区域市场分析 1、区域概况 高新区位于滨州市区以南，与市区隔黄河相望；现辖小营街道、旧镇镇，版图面积156.6平方公里，辖154个村（居），人口7.66万，其中城镇人口1.41万，农村人口6.25万。 区位交通优势明显。高新区境内滨博（津汕）高速、803省道、滨小铁路纵贯南北，319省道横穿东西，西接津汕高速。黄河流经区域内20公里，生态环境良好，土壤盐碱化程度低。与滨州中心城区12公里的黄河分割段上，有三座大桥、两座浮桥相连，交通十分便利。跨黄河向南拓展是滨州中心城区规划和科学发展的内在要求。高新区的建设和发展，必将有利于与滨州中心城区的相互带动，形成生态之城、黄河之洲的城市景观效果。 2、区域房地产市场发展现状 市场处在起步阶段，发展空间较大。 通过详细调研，目前该区域内房地产产平均价格约为1600元/㎡左右，房价相对偏低，以前建设的房屋大部分为小产权（含项目一期的房屋），市场售价均价在1300元每平方米左右，尽管目前在建小区喊出均价1600元，但没有接受过市场的考验。大部分小区还存在物业不够完善的情况，尽管已经入住，但给人整体印象与旧村改造没有区别，没有突出优越感与层次感。 外来客户较少，基本靠内部消化 由于高新区刚刚成立，区域内配套及设施相对较差，因此房地产项目的销售基本靠政府机关单位和周边闲散客户消化，无法有效的吸引市区及周边地区的有效目标客户群体。 不过随着这几年的发展，有四类客户群体已经成为购房的主力军： 1、 在周边企业工作的员工，因离自己工作单位近、价格偏低。 2、 周边村子的村民为孩子买婚房或者是改善自己的居住条件，在镇上做生意的商户大部分是住在自己的商铺里，在此购房是为了方便自己的出行还有就是改善自己的居住条件。 3、 开发区政府单位工作人员，开发区正式启动会有部分人员调到此处任职。 4、 来此投资的部分客户，因为小营经济技术开发区刚刚启动房价还处于偏低的状态所以提前入市。 产品存在同质化现象，物业水平有待提升 区域内房地产项目基本以多层为主，主力户型区间主要集中在100——130平米之间两室两厅、三室两厅，产品种类差别不大，很大程度上形成同质化竞争。 物业管理方面基本处于无物业管理或简单的日常管理，缺乏特色的物业管理，同时客户对物业管理认识较为模糊，认知度较差。 3、竞争项目分析 本地区房地产业刚刚起步，高新开发区刚刚成立，在建在售楼盘并不多，较大的楼盘主要有教育小区、龙城名郡等；由于教育小区建设较早，前期主要是销售给教师，后剩余部分才对外销售，目前剩余房源不多，均价在1400元左右，和本项目竞争力不大，因此不便做过多的比较。我们把重点放在与本项目南侧的龙城名郡。 龙城名郡 开发商：山东滨州龙城置业有限公司 项目地址：滨州高新区滨博大道向东300米龙腾六路南侧 项目概况：项目位于滨博大道以东，龙腾六路以南，规划占地面积约260亩，建筑面积约18万平方米。有13栋11层小高层建筑，26栋5层建筑，3栋4层建筑和社区1-2层商铺，12层大型酒店，3层社区超市组成；总共可容纳约1500户，该项目地理位置优越，生活条件便利，学校、商场、医院一应俱全。85-200平米多种户型可供选择。 认购方式：VIP日增值每天50元，直到开盘。 目的：1、可试探市场的反应程度，根据排号认购量决定开盘时间及售价。 2、如果排号认购不理想，可使已经排号的客户不至于等的心烦，因为业主可享受每天增值服务，不但没有损失，还享受了优惠。 3、即使客户退款，也会因为增值的额度较高，为了优惠，而降低放弃购房的概率。 开盘时间：可能9月中旬或10月2日。(根据认购量而定) 认购