国企改制中城市中心区工业用地价值的评估探索.pdfVIP

国企改制中城市中心区工业用地价值的评估探索 刘雪梅 陈宗彪 (f-东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司 510055) 【摘 要】国企改制过程 中的土地评估是一个相当关健的环节，而其拥 途均为工业用途，现状实际用途均作为汽车市场使用。这六宗地 有的工业用地的价值评估更是倍受关注和争议。本文针对企业改制过 分别位于广东省的广州、东莞、韶关等地，其共同特性如下： 程 中城市中心区工业用途的土地价值的评估探索，仅仅是抛砖引玉，希 1、所在区域原来都是城市边缘地区，土地用途基本都是工业， 望能与同行共同分享类似工作经验…… 随着城市发展及城市 “退二进三”产业结构的调整，所在区域逐渐 【关键词】国企改制 ；市区内工业地；评估 成为城市的中心区或次中心区，商业氛围浓厚，评估土地的证载用 途明确为 “工业”；，周边工业用途的土地现用途发生了巨大变化。 在企业改制过程中，评估是一个相当关键 的环节。因为资产 评估土地本身也慢慢进行了产业转型，发展成为了汽车市场。 评估之后，企业改制中的国有企业改建为股份有限公司，改制后的 2、为深入 贯彻落实 《珠江三角洲地区改革发展规划纲要 股份有限公司中的国有产权将进行部分转让，企业的管理层也有 (2008--2020年)》、关《于推进 “三旧”改造促进节约集约用地的若 可能收购持有股份，所以评估价格是否客观、合理是非常重要的。 干意见》(粤府[2009]78号)，广东省各级政府都在积极推进所在城 它既能影响到国有企业能否顺利改制，又有可能造成国有资产流 市的旧城镇、旧村庄、旧厂房 (以下简称 “三旧”)改造工作，力图解 失 。 决所在城市发展过程中土地稀缺的问题，证载为 “工业”用途的土 因为历史原因，对于大多数进入改制程序的国有企业来，土地 地的价值，其期望值也越来越高。评估土地的位置也均属于所在 资产是他们的核心资产之一，占企业总资产比重较大。一般情况 城市 “三旧”改造范围内。 下，根据 城《镇土地估价规程》的规定，评估机构在综合分析土地用 三、评估思路 途以及相关资料后 ，会选择两种或两种以上土地估价方法，评估出 针对以上评估土地证载为 “工业”用途、现状为汽车市场，再加 土地使用权的价格 。由于中国土地市场发展时间较短，尚存在一 之所在城市正在逐步开展的 “三旧”工作，工业用地的期望值不断 些不够规范的情况，评估土地的法定用途和实际用途不一致等特 提高，对此不同的评估师看法不同，而利益各方的意见更是尖锐， 殊情况层出不穷，因此，土地评估思路及技术路径也需要在实践中 故该项 目的难点及矛盾的焦点为评估土地的 “用途”界定。一般情 不断总结和创新 ，土地估价师需要把评估理论与工作实践相结合， 况下，用途设定是指按照国家有关土地用途分类的规定．根据不同 综合运用法律、经济和市场等多方面的相关知识 ，在工作中不断创