市工业园区南区项目50000万元贷款评估报告书.doc

第一章 概 述 【内容提要】借款人为**市开发区资产经营有限公司。项目总投资71800万元，自筹21800万元，借款50000万元，其中我行借款20000万元，建行借款30000万元。贷款主要用于征地和园区“五通一平”建设，主要还款来源为工业和商住土地出让收入，还款期5年，**市开发区管委会财政还款承诺及红线图抵押。 一、借款人概况 **市开发区为加快工业园区的开发和建设，于1998年7月成立**市开发区资产经营有限公司，注册资金2400万元，公司具体承担工业园区资产经营管理和投资业务，投资咨询，土地开发和经营，是金华市经济技术开发区财政局下属的全资有限责任公司。公司的最高权利机构为董事会，现任开发区管委会主任兼任董事长，公司主要领导和办事人员均为开发区政府有关部门领导和职员，因此在政策协调和处理上具有较高的水平。2003年5月末公司资产总额66403万元，负债总额63926万元，所有者权益2477万元，资产负债率为96%。由于借款人为开发区财政局下属企业，工业园区的很大一部分资金是开发区财政直接投入，因此公司报表不能完全反映项目情况。由于园区已出让工业用地出让收入未反映在公司报表中，而是由开发区财政直接收回用于园区的滚动开发，故从损益表看公司在近几年基本无经营收入。公司基本结算户现在开发区建行，我行为一般存款户，现有银行贷款55300万元. 二、项目基本情况 工业园区位于金华市区西南部，东起环城西路至大黄山一带，西抵秋滨镇姜山头后周村一线，南到330国道以南2公里范围，北靠婺江，总体规划面积18平方公里，其中近期（即一期）2000－2005年开发建设8平方公里左右，中远期2005-2015年再开发建设10平方公里左右。工业园区一期8平方公里园区开发已基本完成，本次贷款南区块一期（工业园区二期）规划为4平方公里，在功能布局上划分为外商投资工业园和高新技术产业园区。2002年11月金华市经济开发区经济发展局以“金市开经发建[2002]141号、[2003]55号”文分别批复了工业园区南区一期的部分道路，批复总投资24700万元。工业园区北区块开发的土地指标除300亩未落实其余已全部落实，南区块一期土地指标已落实2760亩。 三、市场评估 截止2002年末，金华全市共有各类工业园区93个，比2001年新增26个。金华市区下辖的工业园区有13个，其中有省级园区2个——市工业园区和城北工业园区，市级工业园区3个，包括前两个及金三角经济开发区。尽管工业园区数量和土地供应在不断增加，但经济环境好、配套完善、交通便利且初具规模的市工业园区用地需求仍然较大。工业园区中市工业园区和城北工业园区位于市区，开发成熟度、区位均较好，但城北工业园区除一期出让的663亩工业用地外，其余均已规划为商住用地。金华市政府目前重点开发的为市工业园区、金三角经济开发区、白龙桥工业园区。在金华市本级，金华市工业园区无论是位置、规模、档次、配套、环境等都优于其他园区，且因其北区块土地已全部出让，并已引进企业178家，本此开发已落实项目用地2760亩，因此项目工业用地市场出让前景较好。 四、投资估算和筹资能力评价 项目总投资为71800万元，其中工程费用30200万元，征地拆迁补偿费用18600万元，土地报批及有偿使用费12000万元，贷款利息11000万元。 项目投资来源：申请银行贷款50000万元，其中工行2亿元，建行3亿元（已到位1.5亿），自筹21800万元。目前项目已投入31679万元，其中自筹部分投入16679万元，建行贷款15000万元。其余自筹资金以工业园区土地出让收入及开发区商住综合用地出让收入投入。 五、偿债能力分析 经测算该项目合计可得出让收入为27363万元，与投资相比亏损44437万元。由于工业园区的土地出让亏损，还贷来源除项目本身的工业用地出让收入，其余主要是开发区财政预算外收入包括商住用地的出让收入。经分析可用于还贷的资金来源为：1、本项目应收未收出让土地款及尚未出让的土地收入合计为25335万元，该资金部分需用于滚动开发，部分需还建行贷款；2、管委会承诺红线抵押我行的用于还贷的位于南二环线以北、湖海塘以南300亩商住土地，该土地收入估算为22500万元，扣除上缴市财政7%后，可用于还贷资金为20925万元；3、开发区财政预算外收入。2002年开发区财政预算内收入为27900万元，预算外收入为55600万元，当年财政支出总额8.85亿元，其中建设支出8.2亿元，因此财政还贷能力较强。 根据商住用地出让计划和开发区管委会财政资金安排，确定本项目贷款偿还期为4.5年，其中2005年归还5000万元，2006年归还5000万元，2007年归还10000万元。 六、贷款风险评价 本项目风险主要是： 1、工业用地出让风险。金华市工业园区北区块土