论商品房买卖合同的履行制度.pdfVIP

摘 要 本文的写作缘起于笔者对我国商品房买卖合同履行过程中引发的诸多纠纷 的关注，旨在通过对商品房买卖合同履行中争议焦点问题的深入研究，揭示商 品房买卖合同履行纠纷之症结所在，进而反思和检讨我国商品房买卖合同的履 行制度，寻求在商品房买卖合同履行环节规范我国房地产市场经济秩序的有效 途径。全文共分四章展开论述。 第一章 商品房买卖合同的履行制度概述。商品房买卖合同的履行是商品房 买卖合同从产生到消亡过程的中心环节。该章第一节“商品房买卖合同的内涵 界定”在正确理解商品房概念的基础上，对商品房买卖合同的内涵进行界定。 第二节“商品房买卖合同义务群”重点探析商品房买卖合同义务群的类型，将 其划分为主给付义务、从给付义务和附随义务，并指出这种类型化研究对指导 当事人全面履行商品房买卖合同以及人民法院和仲裁机关正确适用法律处理商 品房买卖合同履行纠纷案件均具有实质意义。但是，商品房买卖合同的主给付 义务、从给付义务和附随义务的划分标准多元化，存在的价值既有共同之处又 各有侧重，以致三者交叉相容、难于区分，这为商品房买卖合同履行纠纷的发 生埋下隐患。第三节“商品房买卖合同漏洞的填补规则”和第四节“商品房买 卖合同的履行原则” 从微观和宏观两个层面探讨对商品房买卖合同的履行加以 规范，阐明诚信缺失是商品房买卖合同履行纠纷之症结所在。 第二章 商品房的交付及所有权转移。在商品房买卖合同履行中，房地产开 发企业的主给付义务有二，一是商品房的交付义务，二是商品房的所有权转移 义务。该章第一节“商品房的交付”首先诠释商品房交付的含义，商品房的交 付即商品房的移转占有，在此基础上展开论述商品房交付的约定条件和法定条 件，针对我国现行法律对房地产开发企业交付商品房的法定条件缺乏规定，提 出我国法律应当明确规定商品房交付的法定条件，为商品房的交付划定一条底 线，这就是保证商品房的“正常居住使用”。第二节“商品房的所有权转移”重 点论述商品房所有权转移的实质要件——所有权转移登记，探讨买受人不能及 1 时取得房地产权证的主要原因。第三节“商品房的交付及所有权转移的特别问 题”主要讨论商品房买卖合同履行中的瑕疵担保和风险负担问题。在商品房的 瑕疵担保问题中，从商品房的质量问题和权利瑕疵的类型入手，深入分析商品 房的质量瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务及其表现形式，指出房地产开发企 业违反该瑕疵担保义务应当承担瑕疵担保责任。在商品房的风险负担问题中， 着重论述买受人拒绝收房的正当理由及无正当理由拒绝收房的风险负担。 第三章 商品房价款的支付。在商品房买卖合同履行中，买受人的主给付义 务就是商品房价款的支付义务。该章第一节“商品房的价款”首先分析商品房 的销售价格由成本和利润两部分构成，指出按建筑面积计价、按套内建筑面积 计价或按套（单元）计价本身并无不妥，因计价方式引发纠纷的根源在于房地 产市场秩序不规范，房地产开发企业诚信缺失而投机、欺诈。因此，当务之急 是要建立和完善房地产市场制约机制，形成有效的政府监督机制和合同制约机 制。第二节“商品房价款的支付”简要论述一次性付款、分期付款和其他方式 付款的优缺点。在其他方式付款中，商品房担保贷款方式目前被买受人广泛采 用。就个人住房担保贷款而言，商品房担保贷款包括住房商业贷款、住房公积 金贷款和组合贷款。第三节“商品房担保贷款合同与商品房买卖合同的关系” 在深入分析商品房担保贷款合同与商品房买卖合同的紧密联系的基础上，指出 商品房担保贷款合同与商品房买卖合同并非主从合同关系，这一点对正确适用 法律处理交织在一起的商品房担保贷款纠纷与商品房买卖合同纠纷具有重要意 义。 第四章 商品房买卖合同的履行抗辩。商品房买卖合同的履行抗辩是在商品 房买卖合同履行中，一方当事人对抗对方的请求或否认对方的权利主张。该章 第一节“商品房买卖合同的履行抗辩概述”在正确理解商品房买卖合同履行中 的抗辩权的基础上，澄清商品房买卖合同履行中的抗辩权包括但不限于商品房 买卖合同的履行抗辩权,继而探讨商品房买卖合同履行中的各种抗辩事由，指出 商品房买卖合同履行中的抗辩制度重在防御，其价值在于平衡当事人双方利益 和维护商品房交易安全。第二节“商品房买卖合同履行抗辩权的行使”论述在 商品房买卖合同履行中，我国现行《合同法》明确规定的同时履行抗辩权、后 履行抗辩权