酒店式公寓投资开发预算书.docVIP

酒店式公寓投资开发预算书 财务分析 （一）．投资与成本费用估算 本项目总建筑面积为170489平米，其中地上建筑面积135501平米（内含高层住宅95337平米，排房16591.4平米，酒店式公寓19986.2平米，商业1860.2平米），地下建筑面积34988平米（车库22733平米，地下商场12255平米）。 开发成本估算 土地成本16000万元 土地出让金：16000万元（含契税、市政配套） （2）前期工程费：963万元，详见本项目前期工程费估算表 前期工程费估算表 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 设计费 20元/平米 341 2 水文、地质、勘察费 3元/平米 16.7 3 筹建开办费 建安工程费×1.5% 409 4 平整土地 30元/平米 167.1 5 桩基测试 2元/平米 11.1 6 面积测绘 1元/平米 5.6 7 审核费 0.75元/平米 12.5 合计 963 （3）建安工程费：27261万元。 建安成本将参考XX市一般商品房工程造价行情。 建安工程费地下建筑按每平米造价2000元/平米、高层及俱乐部按1500元/平米，酒店式公寓（含装修）按2300元/平米、排房及商业按600元/平米计。 项目 总建（平米） 计算依据（元/平米） 计价（万元） 地下建筑 34988 2000 6998 高层 95337 1500 14300 酒店式公寓 19986 2300 4597 俱乐部 1726 1500 259 排房及商业 18451 600 1107 合计 27261 （4）小区配套设施费1758万元。 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 绿化系统 20元/平米 341 2 道路系统 30元/平米 510 3 给排水系统 15元/平米 260 4 天然气管线 10元/平米 170 5 通信系统 8元/平米 136 6 智能化及安保系统 20元/平米 341 合计 103元/平米 1758 （5）开发期间费用：1291 万元。 开发期间税费一览表 序号 类别 计算依据 计价（万元） 1 建筑质量安全监督费 1.8元/平米 30.7 2 水电增容费 20元/平米 341 3 监理费 12元/平米 204.6 4 白蚁防治费 2元/平米 34 5 高教及附加费 10元/平米 170 6 墙改费 10元/平米 170 7 房屋测绘费 4元/平米 68 4 其它 建安工程费×1% 272.6 合计 1291 （6）不可预见费1379.5万元，取以上1-4项之和的3% （7）开发成本为以上1-6项之和。 开发成本 =48652.5万元 （二）．开发费用估算 1．管理费用：730 万元，取开发成本的1.5% 2．销售费用：1094 万元 销售费用估算表 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 广告宣传及市场推广费用 销售收入×0.75% 469 2 其他销售费用 销售收入×1% 625 合计 1094 3．财务费用： 756万元 本项目共需银行借贷11000万元，需向银行支付利息756万元。 开发费用： 2580万元，前面1-3项之和。 （三）．总成本费用汇总及分摊表 本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表 项目 总额（万元） 单位成本（元/平米） 1、开发成本 48652.5 2853.7 土地成本 16000 938.5 前期工程费 963 56.5 建安工程费 27261 1599 配套设施费 1758 103 开发期间税费 1291 75.7 不可预见费 1379.5 80.9 2、开发费用 2580 153.3 管理费用 730 42.8 销售费用 1094 64.2 财务费用 756 44.3 3、合计 51232.5 3007 注：投资分摊的原则： 总原则：所有的总投资均应分摊到可售的面积中去。 细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊； （2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； （3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能面积比例来分摊； （4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； （5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊； （四）．资金筹措、投资计划 资金筹措与投资计划； 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金18000 万元作为启动资金，另需向银行贷款 11000 万元用于投资，剩余 22232.5万元由销售房收入补充，总投资为 51232.5