(毕业论文)苏州环球188房地产开发项目可行性研究.docVIP

本 科 生 毕 业 论 文（设 计） 题 目：苏州环球188房地产开发项目可行性研究 内容摘要 20世纪90年代以来房地产业已逐步成为我国国民经济的支柱产业，推动支持了国民经济的快速发展，然而房地产行业投资额度大、生产周期长、经济风险高和社会环境影响大等特点决定了做好房地产项目可行性研究的重要性和必要性。本文通过对项目的建设背景、投资环境、市场的供需、所处的区位条件以及项目的市场定位、规划设计等多个方面的综合研究，利用财务评价指标和不确定因素分析等方法阐述了项目的可行性，为投资决策提供了科学依据。 关键词：房地产开发项目；可行性研究；市场分析；财务评价 目 录 内容摘要 I 引 言 1 1 项目概况 2 1.1 房地产开发项目基本情况 2 1.2 房地产开发企业基本情况 3 2 项目投资环境分析 4 2.1 自然地理环境 4 2.2 经济环境 5 2.3 政策环境 6 3 市场供给与需求分析 7 3.1 市场供给分析 7 3.2 市场需求分析 7 3.3 市场供求关系预测 8 4 项目具体区位条件和竞争分析 9 4.1 项目具体区位条件分析 9 4.2 项目竞争分析 9 5 项目STP策划 10 5.1 项目市场细分 10 5.2 项目目标市场选择 10 5.3 项目市场定位 10 5.3.1 项目档次定位 10 5.3.2 项目主题定位 10 5.3.3 项目功能定位 10 5.3.4 项目产品定位 10 6 项目规划设计 11 6.1 项目设计方案 11 6.2 项目总平面布置 11 6.3 项目环境景观设计 11 7 建设方式及进度安排 12 7.1 项目建设方式 12 7.2 项目进度安排 12 8 投资收入估算与资金筹措 14 8.1 项目投资估算与资金使用计划 14 8.2 项目收入估算与资金筹措 15 9 项目财务评价 19 9.1 项目盈利能力评价 19 9.2 项目清偿能力评价 21 10 项目不确定性分析 22 10. 敏感性分析 22 11 结论与建议 23 参考文献 24 引 言 在即将过去的2006年里，国家宏观调控政策频繁出台，从土地、信贷、户型结构等多个方面频繁加大房地产市场的调控力度，释放了强烈的调控信号。在这样的背景下，房地产领域的不确定性越来越大，为了降低和规避风险，做好房地产项目的可行性研究对于开发商来讲显得尤为重要。 房地产项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，以确定项目是否可行，为投资决策提供科学依据[1]。它的根本目的是实现项目决策的科学化，民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益[2]。 苏州环球188项目地处苏州工业园区CBD中央商务区，南临苏惠路，北临相门塘，西靠中央公园，东依“城市之眼”金鸡湖，有着显著的区位优势。开发商苏州润建置业有限公司在这样的大环境下拟推出一款集甲级写字楼、酒店式公寓和购物中心为一体的大型商业项目产品，两幢超高层建筑将刷新苏州最高楼宇的记录，成为新的地标。而由于产权式酒店公寓在园区的稀缺性，更因为产品坚持走高端路线，在同一区域内可比性不高，也没有成功的经验可以借鉴，所以说项目的可行性论证对项目来说非常重要。本文通过充分的市场调查，科学的财务评价分析，结合房地产宏观政策导向，全球经济发展趋势以及苏州十一五规划的具体内容，对项目的可行性进行了分析，并得出结论。 1 项目概况 1.1 房地产开发项目基本情况 1. 项目背景 拟建项目苏州环球188为超高层群体建筑，建成后它将成为苏州区域的标志性建筑，具有一定的地标作用。该项目已经取得了土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 2．地理位置及现状 苏州环球188大厦位于苏州工业园区CBD中央商务区，南临苏惠路，北临相门塘，西靠中央公园，东依“城市之眼”金鸡湖。不管是交通条件还是景观环境都有得天独厚的优势。项目地块周边商业和住宅社区发展成熟，整个中央商贸区和南北两面的住宅区形成一个东西向的川字，环球188地处最中心地带（见图1-1）。纵观周边区域商业和住宅项目，因开发比较早（从1998年开始），建筑形态相对一般，环球188的屹立将成为苏州成功人士首选的高档商居空间。以下是该项目的区域效果图。 图1-1