写字楼项目整体定位及物业发展建议(顶级写字楼参考.pptVIP

中洲岗厦写字楼项目整体定位及物业发展建议 謹呈：中洲房地产有限公司 项目研究的工作阶段划分 项目地处深圳福田中心区东南部，四通八达，城市核心优势非常明显 项目位于福田中心区内部，为深圳市最核心的区域； 区域内交通路网非常发达，呈三维立体交通体系； 项目距离地铁一号线会展中心站大众化出口仅一路之隔，步行五分钟内可达岗厦站及地铁二号线岗厦北站。 中心区大型商业配套密集，但满足写字楼入驻客户基本生活需求的配套设施依然不足 项目地处中心区南区，大型集中商业密集，星河购物公园、城建购物公园、怡景中心城、晶岛国际及其他裙楼商业累计达50万平米以上； 现有配套以中高端为主，满足写字楼客户基本生活需求的配套匮乏； 受制于中心区高昂的商业租金，基本的餐饮问题仍未得到有效解决。 地块呈长方形，且四面临路，景观资源丰富，但受金田立交影响交通进入性相对较差 东侧：毗邻规划中的中心二路，局部靠近福岗园，其余部分与政府规划的9000平绿地相连； 西侧：紧邻金田立交，隔路与中心公园相望，西侧及西北侧景观视野较好； 南侧：毗邻福华一路（未开通），南部空地未来规划为250-300米高写字楼，西南侧为大中华交易广场； 北侧：地块为规划150米高写字楼，西北侧为规划中的100米高写字楼。 项目总建面达76700平米，限高200米，为中等规模的超高层写字楼项目 项目内部地形平坦，且无拆迁，产权清晰，但区位上隶属于岗厦旧改的一部分，开工时间受整体的限制； 项目为政府补偿用地，地价具有较明显的成本优势； 前期与开发商沟通，本项目以写字楼开发为主体，商业为配套开发，体量初步控制在4000平米。 发展中的CBD核心区域、具有优势景观资源和成本优势的超高层写字楼项目 有利因素： 地处CBD核心区域，交通非常便利； 东西两侧均具有丰富的景观资源； 项目为政府补偿用地，取地成本相对较低，具有一定的成本优势； 不利因素： 东侧毗邻旧有住宅福岗园，形象受到一定影响； 西侧紧邻金田立交桥出口，项目的进入性存在一定困难。 中国经济发展历经几个周期，每个周期的影响因素是基于制度的改革和经济体制的转型 出口增速下降明显，净出口对经济的贡献将大幅降低，未来经济推动是投资和消费 未来楼市影响将从政策面转向经济面，在“保增长”的大背景下各方政策有望进一步放宽 全球金融危机下的中国经济转型将经历多长时间？ 写字楼空置率与GDP呈同步负相关关系，下降期空置率约是恢复发展期的2倍 高盛、摩根士丹利预测中国经济将在2010年开始正式好转 中金公司预测2009、2010年经济增速分别为8%和7.8%，预测中国在2011年开始好转 深圳GDP增长率也将经历3-5年的周期波动，预计在2010-2011年间回升 深圳的贸易依存度在1991年前后达到最高峰，随后到2002年逐年渐低，随后又明显回升 较高的贸易依存度使深圳受全球影响较其它区域大 宏观大势结论——预计项目2011年下半年或年底入市时将面临经济复苏期，写字楼需求将明显恢复 项目开发目标、背景与限制性条件 中洲集团以房地产开发为主营业务，同时涉足城市基础设施建设、土地一级运营和资本运作业务； 企业目前在深圳有5个写字楼项目，项目地处中心区不排除做企业总部的可能，同时利用企业形象在产品功能和项目形象之间建立联系； 企业自身拥有一定的大客户资源，目前正在洽谈一家银行的进驻（商业底层经营和写字楼办公的双重需求）； 地块为政府补偿用地，地价相对市场具有一定的成本优势。 世联对于中洲目标的理解 受宏观经济影响，各区域客户异动特征明显，部分自用客户购买后转为对外出租，经济复苏期时中心区的客户构成存在一定的不确定性 房地产政策在逐步放开，政策开放并没有特别明显效果，受整体经济影响，消费者信心受挫，日趋谨慎； 2008年10月以后，部分自用客户转为投资，企业自身迁至租金相对较低区域办公； 中心区写字楼客户由于租金成本和生活成本过高，高档写字楼低区迁出率较高，迁出客户多为中小规模科技类企业，但随后被同类型产业实力更强企业填充，中心区写字楼入驻率整体在80%以上。 未来两年为深圳写字楼供应的“井喷年” ，明确入市体量逾200万平米，竞争非常激烈，如何在写字楼林立区域凸显项目核心竞争力 未来两年年为深圳写字楼集中放量的一年，现已明确入市的建筑面积达200万平米； 按照政策调整前2006年的销售速度乐观预估各区域的销售量，项目入市时仍面临中心西区及中心区的尾盘竞争。 总部大厦等大规模超甲级、甲级写字楼的集中供应，加剧租赁市场竞争，项目的租售关系和档次问题如何确定 基于对项目目标在市场条件下的重新审视，提出本项目的核心问题 区域价值挖掘 从城市规划和区域发展的角度，研判项目的区位价值； 站位区域价值，确定项目面临的竞争范围和客户层级。 深圳各区域定位：以福田、罗湖为核心，向两翼伸