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京东国际医疗养老中心 项目建议书 北京宏海泽远咨询有限公司 二〇一三年五月 目 录 一、总论 1 1.1 项目名称 1 1.2 项目概况 1 1.2.1 拟建地点 1 1.2.2 建设规模与目标 1 1.2.4 项目投入总资金与效益情况 2 1.2.5 主要技术经济指标 2 二、项目发起背景及可行性 4 2.1 项目发起背景 4 2.1.1 中国社会逐渐进入老龄化阶段 4 2.1.2 老龄事业是关系民生的基础事业 5 2.1.3 国内养老产业发展滞后 5 2.1.4 国内出台多项政策支持养老服务体系建设 7 2.2 项目投资可行性 8 2.2.1 老龄服务市场的支持政策明显增多 8 2.2.2 老龄服务市场投资范围有了扩大 8 2.2.3 老龄服务体系基础设施建设投入不断上升 9 2.3.4 国际一流的养老院管理团队负责日常运营 9 2.3.5 定位特殊老年人群，破解国内机构养老经营困局 10 三、项目市场前景分析 11 3.1 国内社会养老市场概述及预测 11 3.2 项目建设地养老机构竞争现状分析 12 四、项目建设规划及建设目标 14 4.1 项目建设规划 14 4.1.1 养老园区 14 4.1.2 医疗园区 15 4.1.3 旅游休闲度假疗养园区 16 4.2 项目建设目标 16 五、项目组织机构与人力资源配置、项目管理 18 5.1 组织机构 18 5.2 人员招聘及培训 18 六、项目实施进度 20 6.1 建设工期 20 6.2 项目实施进度安排 20 七、投资估算与资金筹措 21 7.1 资金投入计划 21 7.1.1 项目投资估算 21 7.1.2 本项目财务测算假设条件和依据 21 7.2 营业收入预测 22 7.3 成本分析 22 7.4 项目损益分析 22 7.5 盈利能力分析 22 7.6 不确定性分析 23 7.6.1 盈亏平衡分析 23 7.6.2 敏感性分析 23 八、经济及社会效益分析 24 8.1 经济效益 24 8.2 社会效益 24 九、项目风险分析 25 9.1 政策风险 25 9.2 工程技术风险 25 9.3 经营管理风险 25 9.4 市场风险 25 9.5 投资收益风险 26 9.6 人力资源风险 26 9.7 地方风俗习惯风险 26 9.8 机构维稳风险 26 9.9 财务风险 27 9.10 降低和控制风险的对策 27 附表 28 一、总论 1.1 项目名称 1.2 项目概况1.2.1 拟建地点 1.2.2 建设规模与目标,弥补相应市场空缺114521.9万元，项目建成后养老园区、医疗园区、旅游休闲度假疗养园区等模块基本形成，配套的休闲、健身、商业设施均可以满足入住老人生活需求。 项目正常运营后，可吸引6000位老人长期居住，每年可接纳近万人的疗养人群入住。通过测算，正常年份后，项目年营业收入约65848.8万元，可吸收1850人就业。 项目具体情况如下： 项目名称：京东国际医疗养老中心一期项目； 投资规模：项目总投资114521.9万元，其中，建设投资109146.7万元（包括建筑工程及安装工程费用83278.6万元 设备购置费17000.0万元、设备安装调试费万元、工程建设其他费用5686.9万元、基本预备费1590.8万元、涨价预备费1505.5万元、研发费用0.0万元、建设期利息0万元）、铺底流动资金5375.1万元。 0亩（具体以实测为准）。 1.2.4 项目投入总资金与效益情况114521.9万元，全部自筹资金。65848.8万元、年总成本费用31613.8万元、年经营成本26035.0万元、年增值税万元、年销售税金及附加万元、年税后利润33459.3万元、%，财务内部收益率（全部投资）%、财务净现值58277.6万元、投资回收期年、盈亏平衡点（项目能力综合利用率）%。 1.2.5 主要技术经济指标 表1-1 项目主要技术经济指标 （单位：万元） 二、项目发起背景及可行性 2.1 项目背景 2.1.1 中国社会逐渐进入老龄化阶段2013年2月发布的《中国老龄事业发展报告(2013)》，2012年和2013年是中国人口老龄化发展过程中具有重要意义的年份。随着新中国成立后新出生的人口，也就是1952年和1953年出生的人口进入老年期，我们迎来了第一个老年人口增长高峰。截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%，其中80岁及以上高龄老年人口达2273万人，2013年老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。迎来劳动年龄人口进入负增长的历史拐点，从2011年的峰值9.40亿人下降到2012年的9.39亿人和2013年的9.36亿人，劳动力供给格局开