定安海博园区基础设施建设项目可研投资报告.docVIP

目录 目录 1 第一章 总 论 3 1.1项目概况 3 1.2研究结论和建议 5 第二章 项目建设的背景及必要性 8 2.1项目建设的背景 8 2.2项目建设的必要性 19 第三章 项目的市场分析及策略 28 3.1 定安的发展情况分析 28 3.2 本项目的定位 36 第4章 建设地点及建设条件 44 4.1项目建设地点 44 4.2建设条件 44 第五章 建设规模及建设内容 47 5.1海博园建设规模 47 5.2 海博园项目建设内容 47 本次项目建设为海博园项目的基础设施工程建设。 48 第六章 建设方案 49 6.1 总体思路 49 6.2建设方案 54 第七章环境影响评价 66 7.1生态环境保护原则 66 7.2生态环境保护总体规划 66 7.3生态旅游是开发的主旋律 66 7.4生态环境保护措施 66 7.5环境质量控制标准 68 7.6污染控制措施 68 第八章 劳动安全卫生和消防 71 8.1劳动安全卫生 71 8.2消 防 71 8.3旅游安全防范 72 第九章 节能与节水 73 9.1节 水 73 9.2节 能 73 第十章 组织机构与定员 74 10.1建设期组织 74 10.2组织机构设置 74 10.3项目的招投标 75 第十一章 项目实施进度 77 第十二章 投资估算与资金筹措 78 12.1投资估算依据与说明 78 12.2投资估算范围和内容 78 12.3投资估算金额详见项目投资估算表。 79 12.4资金筹措 80 12.5、还款计划 80 第十三章 财务评价 82 13.1 财务评价的依据 82 13.2 基本数据 82 本项目拥有建设用地563.21亩，土地用途为住宅用地、住宿餐饮用地、风景名胜设施用地。拟通过转让方式或土地再开发方式获得投资回报。 82 （一）方案一：土地转让 82 土地出让收益 82 单位：亩；万元 82 （二）方案二：土地再开发 83 海博园563.21亩地块初步规划住宅用地容积率1.2，住宿餐饮用地容积率为1.5和0.8，预计住宅可开发面积121608平方米，商业可开发面积93169.6平方米。 83 1、销售收入预测 83 该地块规划将建成公寓住宅楼和风情商业街，目前定安县房地产市场上新建的公寓住宅楼及商业街有多处，其市场售价依建筑档次、质量和所处区位的不同亦有差异，根据调查情况确定公寓住宅平均销售单价4500元/平方米，商业平均销售单价15000元/平方米。 83 销售收入预测表 83 2、房屋开发成本 83 根据定安建筑材料市场价格及相关造价资料按平均2500元/平方米计算。 83 3、土地成本 83 土地取得成本为15532.07万元。 83 土地再开发收益测算表 84 单位：万元 84 13.3 风险分析 84 14.1结论 86 第一章 总 论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 定安海博园区基础设施建设项目。 1.1.2建设单位简介 项目建设单位为定安海博园建设开发有限公司。 定安海博园建设开发有限公司为一家依据中国法律正式设立并有效存续的有限责任公司（台港澳与境内合作），其注册地址为：定安县南丽湖开发区丁湖路(“公司”)。法定代表人：张宏。公司的注册资本金为1.5亿元人民币。其中海南发现者投资有限公司出资550万元人民币，占权益比例40%、上海普林科技有限公司出资4450万元人民币，占权益比例30%、广源控股有限公司出资10000万元人民币等值外币，占权益比例占30%。经营范围是：定安县雷鸣镇南丽湖风景名胜区丁湖路西侧地块（东至：X=159250.437 Y=197214.346;西侧 X=160607.396 Y=195433.968;南至:X=159184.680 Y=197052.404;北至：X=161666.448 Y=196087.404）海南文化博览园项目的开发建设及经营。 1.1.3项目建设地点 本项目为“海南文化博览园项目”的基础设施配套，拟建地点在定安海博园区范围内，“海南文化博览园项目”（“海博园项目”），系指位于海南省定安县南丽湖地区，以旅游、养生、休闲为主题的各种特色酒店、公寓、旅游商服设施、园林景观及各项配套设施的建设开发项目。一期项目可建设用地约为1,019亩，使用年限为居住用地70年、商服用地和旅游用地40年。一期项目用地分两批出让，其中约563亩土地（“第一批用地”）已经挂牌出让。定安海博园建设开发有限公司为一期项目的开发主体，并已取得第一批用地的土地使用权。 1.1.4 项目建设规模及内容 项目建设规模 项目总占地面积约2000亩，其中涉及的建设用地约1019亩，涉及的宅基地、可流转农用地、水面等约1019亩，1019亩建设用地中的一期国有建设用地563亩已经通过土地招拍挂方式取得，二期456亩