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案例分析 房地产买卖合同 制 作： 魏彩云（110272031327） 讲 解： 张锌滢（110272031329） 分 析： 罗冯艾（110272031326） 案件简介 2004年3月，某房地产公司与赵某签订一份《商品房买卖合同》，约定由房地产公司向赵某出售房屋一套，赵某于签订合同当日支付首付款53000元，并同意余款220000元由赵某在付首付款后向银行申请按揭支付。合同签订后，赵某并未按约定向某房地产公司支付首付款53000元。 案件简介 与此同时，赵某与第三人某银行签订了《某银行个人住房贷款合同》，约定赵某向某银行借款220000元，以所购买的房屋作为抵押物，某房地产公司未作为保证人在合同上签字盖章。 同年4月，上述《商品房买卖合同》在房屋产权管理部门办理了登记备案，房屋借款抵押也办理了预购商品房贷款抵押登记。 案件简介 在签订借款合同和办理抵押登记后，某银行依约将220000元贷款转入赵某的个人帐户，但赵某并未将此款支付给某房地产公司。 2005年3月，某房地产公司以赵某未支付房款构成违约、利用未取得所有权的房屋进行抵押贷款为由，诉至法院，请求解除与赵某之间的《商品房买卖合同》，确认赵某以所购房屋作为抵押物的贷款抵押无效。 案件关系 房屋 房地产公司 赵某 某银行 【案件焦点】 　 本案争议的焦点是：购房人赵某在未取得房产所有权，也未交首付款的情况下，以该房屋进行贷款抵押是否有效? 【案件判决】 赵某未按约定支付款项的行为已构成违约，判决抵押无效。 一审判决后，第三人不服，提起上诉。 【案件分析】 赵某未按约定支付款项的行为已构成违约，某房地产公司有权解除双方的《商品房买卖合同》。 由于赵某在以本案争议房屋向第三人(某银行)进行抵押贷款时，房屋所有权仍属于某房地产公司所有，赵某对房屋的处分权是受到限制的，同时抵押也未经房地产公司同意。 因此虽办理了抵押登记，但实际侵犯了房地产公司的合法权益，而第三人却明知又同意抵押，因此判决抵押无效。 【案件分析】 二审法院认为，依据《城市房地产抵押管理法办》规定，明确购房人可以用未取得的预购商品房作为按揭贷款抵押。 某房地产公司在合同中同意赵某在支付首付款后，可以向银行申请按揭贷款，在赵某未付清首付款的情况下，又向房产局申请了该《商品房买卖合同》登记备案，应视为其同意赵某在未支付首付款的情况下，可以用预购的房屋作为抵押物向银行申请贷款，故撤销一审判决，发回重审。