金街坊营销推广总案.pptVIP

商 业 销 售 线 销售筹备 诚意客户登记 内部认购 销售开盘 强 销 销售 持续 销售 持续 招 商 线 招商筹备 主力店招商启动 品牌大客户 主力店 大户签约 散户招商开始 持续至年底 散户招商 招商、营销节奏总控制 销售节奏 主力店和知名商家签约 活动目的：通过签约新闻发布会，提高项目商业的受关注程度，为商业的 招商开盘和销售开盘造势 活动主题：主力店、大品牌签约新闻发布会。 活动形式：发展商主办，由相关媒体协助举办。 活动时间：2011年12月 事件营销 开启体验式生活新时代 商业开盘前后，在广场进型街头文化表演，让客户感受全新的商业理念， 勾画未来美好的商业前景。 体验营销 阶段 折扣 销售率 内部认购 0.98 0% 开盘期 当日 0.98 9% 开盘后一周内 0.99 9% 开盘后第二周 1 9.5% 强销期 1月份 1.02 17.5% 1.04 17.5% 加推强销期 1.06 20% 尾盘期 0.97 17.5% 低开高走，小幅快调，持续走高，挤压市场 价格策略 应对市场逆势形势，启动新颖有诱惑力的力度让利优惠辅助销售，推波助澜。 本案销售时采用“即推广，即收定，排足号，即开盘”的方式，短时间的推广预热后直接收定，收定认筹期间只出示优惠政策，但不定房源、不公布价格。此期间下客户能享受认筹优惠，等客户积累到一定程度以后集中开盘，开盘当天举办一定的暖场优惠，促进成交。 一次性付款：98折，按揭付款99折。 来现场的客户送礼。 基本优惠促销： 营销优惠 东昌·金街坊营销推广总案 目 录 PART1、产品分析 PART2 、招商计划 PART3 、营销执行 PART4 、广告推广 PART 1 产品分析 优势 ☆地处政务新区核心财富圈，项目紧临城市主干道、政务广场、玉龙公园、商机围绕。 ☆强大消费群体：政务人员、玉龙公馆、周边社区及县城区群体。 ☆准现铺即买即赚：黄金旺铺均已准现房，即买即收益，相对与期房来说更具竞争力。 ☆升值潜力巨大：区域发展势头强劲，板块升值空间巨大。 ☆临街临财富：整个商铺成L布局紧临街道，不仅能满足社区住宅业主的日常生活消费，更能辐射到含城客户的消费力。 ☆从体量来看本次首推只推出24套商铺，排除市场不利因素，资金回笼压力相对较小。 劣势 ☆项目周边尚未形成整体商业氛围。 ☆部分存在面积较大，100平米以上较多，还有少量170平米的大面积，总价较高。 ☆本案周围商铺供应量过多，面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重。 产品分析 强大消费群体 临街临财富 准现铺即买即赚 政务财富核心 升值潜力巨大 产品卖点 期 段 首推 加推 加推 楼栋 4#楼 5#楼 总量 1#楼 2#楼 3#楼 总量 10#楼 11#楼 12#楼 总量 体 量 13套 11套 24套 - - - - - - - - 主力面积 100-160平米 - - 均价 7500元/平米 - - 总面积 3084.85平米 总销售额 2313.6375万元 - - 产品分析 产品价格说明 排除市场竞争等不利因素，本案商业应有价值入下表： 产品分析 根据实际调研结果，周边重点竞争项目销售均价较低，且去化较慢，建议本案在实际销售均价下降10%左右 建议首期销售均价： 6600 元/平米 首期产品明细 期 段 一期 总量 楼栋 4#楼 5#楼 　2栋 体 量 13套 11套 24套 层 数 2层 层高 2.9 — 4.3米 面积区间 45.937 — 178.804平米 主力面积区间 100-160平米 总面积 3084.85平米 产品分析 PART 2 招商计划 1、市场招商总策略 目标 考虑到实际工程进度及招商、商铺销售等工作，招商先行，最迟2011年12月底之前，完成主力店进驻意向签约。 原则 招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街内的商户稳定持久经营，并可以保证租金收益 招商策略 招商先行，销售紧跟 放水养鱼，持续运营 主力店招商先行、销售紧跟，招商与销售全面互动； 主力店和大户招商提前确定，小商户控制跟进； “主力店先行，造市先造势，引而不发，挤压市场”原则； 严格把关，先紧后松； 招商策略 2、租金策略、标准 租金策略 以“放水养鱼，培育市场”的目的，实行“免租期”和“主力店租金免半”的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。 为了达到快速招商的目的，吸引目标商户快速落定，商铺应实行差异化租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在实际操作中对区域内的一些核心龙头铺位实行控制，以便留给一些有影响力的商家。 以上租金为首年租金，每年需进行3％的递增 招商人员，招商经理及主管领导逐级拥有优惠幅度，申请办法视客户实际情况而定 店家 主