地产太阳城前期策划报告.pptVIP

沙田太阳城前期策划报告 项目地块分析 周边环境 本项目位于铁东高新开发区衡山路，地块处于双汇工业园区对面。衡山路是双汇园区货车出入较频繁的道路，对项目环境有一定的影响，同时存在噪音污染，设计时建议用绿篱和围墙隔离。 交通状况 项目旁的衡山路是进出项目的交通干道，向北与市区干道人民南路相接；向南与环城路相接，是项目南部食品工业园区进入项目的主干道。项目周边公交站点及线路不完善，属未成熟区。 地块现状条件 地块三面临路，东面是主干道衡山路；北面是赣江路；南面是漯上路；西面是农村居民区。地块地形：南北狭长东西面宽较小，地形较平坦，设计时可丰富南北纵向布局，减少东西横向布置。 生活配套设施 地块周边几乎没什么市政配套设施，生活配套比较少，距项目不远沙田宜居底商有几家小吃店和杂货店，不足以为项目提供服务，规划时应考虑布置相应数量的生活配套设施。  发展区特征及规划思考 发展区概念 本项目所在区位属发展区， 发展区是指因城市空间扩张而处于动态发展的一些地区，这一地区城市功能匹配不完善，空间变化以完善小地区范围的城市功能需求为核心。 区位特征 在城市发展区建设具有城市发展与新区开发的双重性质，面临的是将城市边缘的非住宅用地逐渐转变为一定开发强度的城市区域，因此它强调对新的城市环境的贡献和创造。 发展区开发的瓶颈 对于大部分发展区而言,以公路交通发展比较成熟,而城市基础设施比较落后。基于此特点，发展区开发存在以下瓶颈： 【城市配套体系瓶颈】本项目周边缺乏城市配套设施，区位教育、文化、医疗等服务设施明显欠缺，周边未形成城市生活氛围。 【交通体系瓶颈 】住宅区发展的第一个前提就是要有良好的交通体系，这种交通体系应该是多种交通方式的组合。 本案因交通体系的缺乏对周边客户群的辐射因此减弱。 【生活服务体系瓶颈】社区要具备的生活服务设施不完善，周边超市、商场等生活配套缺乏，未形成成熟的居住氛围。 发展区设计要点 1、客户定位差异 面对缺少城市基础设施和生活服务设施以及交通不便利等问题的发展区，选择这种产品的客户，往往是特定的消费群。 本案就是以区域特定客户为主的项目，区位最大的优势资源是地块对面的双汇工业园及周边的食品工业园，从项目运营角度考虑就是园区内大量的白领和蓝领客户资源，充分认识客户资源特征，为他们创造出贴近他们生活需求的居住空间是设计本案的要点之一。 2、产品差异性的强化 产品在保证品质的前提下，产品差异性的强化是吸引客户的主要设计手段。 3、动态设计 发展区是受城市空间拓展，市政设施建设影响最大的一个区域。无论是周边用地、市政、道路交通等方面的建设条件，还是需求、价格等市场条件，都是极为动态。因此在规划设计上的分期处理上，要关注市政、环境、道路等周边发展条件的变化，动态设计。 高新区特征及规划思考 高新开发区的起源与特征 高新技术产业园区不是一个突然出现的城市形态，它的产生过程是在工业革命后，现代城市形态发展的大背景下逐渐演变出来的。 随着城市用地的级差租金的经济杠杆作用，工业逐渐向郊区转移，城市中心用地留给了服务\金融业,出现了一种新的城市形态——卫星城， 后来许多公司也将办公地点迁往地价较为便宜郊区，随之出现了低密度办公园区，早期工业园区以生产区和办公区为主。 由居住郊区化、工作郊区化与技术研发、生产基地相结合产生了一种新的城市形态——工业园区，国内最为著名的象苏州新加坡工业园。 从工作与生活分离的早期工业园区，到开始在局部尝试将服务、配套设施与工业区结合，再到从总体规划的层面就开始考虑综合的利用土地，融居住、商贸、休闲于一体的大规模园区。从某种意义上说，它就是一个城市，一个“工业城市”。 园区以功能来分有以科研为主的科学城、有的以生产为主的工业园、还有的是两者兼顾的科技工业园区，但是它们有一个共同点，就是工业园区与居住生活区混合布置，居住生活区为在园区工作的管理人员、科研人员、生产人员提供生活场所。 高新区主要规划要点 1、整体规划 住宅区规划设计应该遵循园区整体规划的要求，使之成为园区的有机组成部分。 2、规划概念 规划概念的发展方向应该体现园区特征，可以以该园区的特征作为切入点，引申发掘针对居住需求的设计亮点。在产品设计过程中尊重这种区位特征，使产品