地产项目花园路城市综合体项目研究报告（第一阶段）.ppt

8F业态与品牌分析 丹尼斯花园店商业业态落位及具体品牌 9F业态与品牌分析 丹尼斯花园店商业业态落位及具体品牌 10F业态与品牌分析（童装） 丹尼斯花园店商业业态落位及具体品牌 11F业态与品牌分析（卫浴） 丹尼斯花园店商业业态落位及具体品牌 12F业态与品牌分析（家电） 丹尼斯花园店商业业态落位及具体品牌 13F业态与品牌分析（餐饮） 丹尼斯花园店商业业态落位及具体品牌 14F业态与品牌分析（餐饮） 丹尼斯花园店商业业态落位及具体品牌 15F——16F业态与品牌分析（休闲娱乐） 丹尼斯花园店商业业态落位及具体品牌 关虎屯生活广场+关虎屯商业步行街 建筑 面积 主要业态 业态档次 租金（元/m2.天） 售价 关虎屯生活广场 12000 服装购物、超市 中低 1~1.3 2.5万 关虎屯商业步行街 3000 购物、餐饮 中低 1~2 1.5万 业态配比 基本情况 关虎屯生活广场（内部服装广场） 关虎屯生活广场一层定位为服装市场，主要定位为周边的办公和居住人群，档次较低，商铺面积都不大，10-30平米左右，服装市场经过3年左右的培育，由先期的免租金到目前已经能够租到1~1.3元/平方米的租金，转让费2到3万。 正道花园百货 正道花园百货建筑面积3万平方米，经营面积2万平方米，设有6个经营楼层 主要经营精品男女服装饰品、高档化妆品、进口名表、进口食品及休闲运动名品等，其中国际一线品牌达30％左右，国内知名品牌达70％左右。 正道花园百货是花园路高档商业的重要组成部分，距离本项目约1.5公里。 从业态配置看，该项目以购物类业态为主，几乎没有配置休闲娱乐业态。餐饮类只有kfc，是属于比较早的百货商场的做法。 本项目 正道花园百货 1.5公里 区位图 楼层 业态 占该层的比例 负1楼 家电 32% 百货 20% 进口食品 5% 食品 18% 洗化用品 12% 烟酒茶叶 5% 滋补保健 8% 1楼 服装配饰 53% 珠宝 10% 化妆品 30% 进口眼镜 2% 进口手表 5% 2楼 女装 80% 女内衣 10% 女饰品 5% 化妆品 5% 楼层 业态 占该层的比例 3楼 女鞋 35% 女包 10% 女装 50% 饰品 5% 4楼 男鞋 15% 男装 67% 男包 8% 饰品 5% 内衣 5% 5楼 运动休闲 45% 床品 20% 儿童用品 25% 其他 10% 正道花园百货业态落位及代表品牌 -1F 业态与品牌分析 1F 业态与品牌分析 正道花园百货业态落位及代表品牌 2F 业态与品牌分析 正道花园百货业态落位及代表品牌 **指商圈1F商铺的平均租金水平。 各大商圈租金水平 * * ( 元/天/M2, 截止2010年8月 ) 郑州市的商圈中，在商业体量、租金水平、发展成熟度最高的是二七商圈，同时，商圈也处于升级换代过程，因此，二七商圈的能级和辐射能力得到稳步提升。 而郑东商圈在CBD逐步成熟和高端住宅居民的入住，将带来大量的商务和居住人群，这也将加速郑东商圈的成熟与壮大。 近期发展潜力最大的是花园路商圈，一来现有商业基础好，商圈成熟，二来未来包括本项目以及沿花园路环北路商业项目的推出，商业未来供应较大。花园路商圈很有可能和二七商圈以及郑东新区商圈形成三足鼎立的趋势。 郑州市主要商圈体量及租售现状 各大商圈商业体量 *(万M2, 截止2010年8月 ) 郑州市商圈体量 郑州市商圈租金水平 在租金水平方面，二七商圈由于其在全市的地位和人流量，租金水平遥遥领先，达到16元/天/M2，480元/月。 本项目所在花园路商圈由于其定位较高，租金水平也较高。达到6元/天/M2，180元/月。 郑东商圈由于商务与居住氛围不成熟，入住率较低，租金水平也较低。 主商圈商业一层售价 元/平方米 代表项目 二七商圈 5-8万 德化路购物街 花园路 3-5万 暂时无项目出售，咨询花园路中介所得 郑东新区 3-4万 中油国际名品街 西区商圈 2万 伟业国际广场 典型项目售价水平 花园路商圈概况（本项目所在区域） 2 1 7 编号 商业体 建筑面积 （平方米） 档次 商业类型 1 大商新玛特总店 70,000 高档 购物中心 2 丹尼斯百货 68,000 中高档 百货 3 正道中环百货 54,000 中高档 百货 4 正道花园百货 30,000 高档 百货 5 国贸360购物中心 40,000 高档 百货 6 丹尼斯关虎屯生活广场 15,000 中档 服装购物市场 7 丹尼斯购物中心（未来供应） 100,000 高档 购物中心 3 4 花园路商圈是郑州市目前除二七商圈外最具发展潜质和消费能力的商圈。商圈南起紫荆山，北到农业路，而且有继续向北发展的潜力。 花园路农业路周边，集中了大量的省直机关和金融机构，具有大量高消费人群；商圈已经积聚了超市、百货、家电卖场等业态，商