漯河项目营销策划执行案56P20382753.docVIP

xx项目营销策略报告 第一部分 市场研究 一、漯河市房地产市场四大发展特点。 开发企业追求品牌化。为扩大市场占有率和提高公众认知度，目前众多房产商都竞相利用广告和媒体树立企业品牌，实力强者已导入CI。项目开发追求个性化。开发商利用位置、景观、质量、新建材、新工艺等因素，追求开发楼盘的个性化来吸引购房者，经济适用房开发商则以低价格和完善的配套设施满足消费者。产品设计追求人性化。以人为本、房适应人已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一，实力强的开发商已把申报人居奖作为经营目标。物业管理追求规范化。在房地产市场不断发展的前提下，一些早些时候开发的房产品，由于缺乏必要的维修维护和综合管理，逐步失去了往日的魅力，使得居民怨声载道。“买房子就是买物业”已经成为大多数购房者的共识，在此基础上，对物业管理规范化、有序化的呼声渐高，也成为房地产企业体现开发实力的一个重要方面。 升级城市——“建赏”的区位观 二、配套 在本案推出后相当长的时间内，本项目区域生活配套欠缺――生活、娱乐、休闲、健康医疗等设施屈指可数，而交通的不便性（出行市区主要商业街区需绕道淞江路），更加使之成为消费者选择居住区域的一大抗力。 因此在项目实际运作中，在购房消费越来越理智的今天，本案（一期）推出的时机不妥，至少在配套描述上存在不现实性！ 三、产品 1．规划 总体规划布局及空间布局分析 项目整体规划南低北高，符合传统风水原理，在兼顾日照要求的同时提高土地利用率； 全区利用部分住宅楼及商业用房构成围合结构，符合现代人居精神需求； 住宅楼单元入口处设计门厅，体现人性化关怀； 小区平均楼间距22米，空间开阔，视野感觉好； 亮点突出，小高层部分设计了一梯二户南北通透的舒适户型，并有入户花园和空中庭院； 不足之处 小区主入口设置在未开通的两条市政道路上，项目展示性差； 小区道路系统断头路较多，不利于居民出行； 小区景观系统设置在小区主干道上，观赏性及参与性较差； 小区采用地上停车位，更加加剧了小区景观的不足，且数量有限； “现代简约”是本案的建筑风格，是当今国际社会流行的设计风格——简洁明快的简约主义。 而现代人快节奏、高频率、满负荷，已让人到了无可复加的接受地步。人们在这日趋繁忙的生活中，渴望得到一种能彻底放松、以简洁和纯净来调节转换精神的空间，这是人们在互补意识支配下，所产生的亟欲摆脱繁琐、复杂、追求简单和自然的心理。现代简约的建筑风格，以简洁的表现形式来满足人们对空间环境那种感性的、本能的和理性的需求。 融合国际—“建赏”的建筑观 “均好性”是本案最显著的规划特征，在楼盘的“个案博弈”中本案总体规划基本处于“不优不劣”的局面。 在环境规划方面由于地块规模限制难以有出色的表现。但同时，我们也发现，在户型趋近、产品均好的情况之下，决定了区内居民圈层的纯粹性。他们对精致生活有着统一的价值观。他们是： 精英圈层—“建赏”的阶级观 2.房型 主力户型面积评析 多层户型统计表（总套数：336套 多层面积:40019.32㎡ 面积区间：88.31~143.35㎡） 户型 面积㎡ 面积比 套数 套数比 标准层 2—2—1 88.31—89.34 13.35 60 17.86 3—2—1 104.22—105 13.06 50 14.88 3—2—2 121.9—132.9 54.44 170 50.6 复式 3—2—1 133.44 1.33 4 1.19 3—2—2 129—143.35 17.81 52 15.47 合计 336 100.00 平均户型面积116㎡，户型定位为居家舒适性； 从户型比看，88.31㎡—89.34㎡二房和121.9㎡—132.9㎡的三房为主力户型； 从面积比看，121.9㎡—132.9㎡的三房和129㎡—143.35㎡的三房小复式为主力户型； 129㎡—143.35㎡三房二厅的小复式为代表性亮点。 小高层户型统计表（总套数：242套 小高层总面积：31350.82㎡ 面积区间：92.03~217.16㎡） 户型 面积㎡ 面积比 套数 套数比 标准层 2—2—1 92.03 11.74 40 16.53 3—2—2 131.81—133.25 67.64 160 66.02 106.26 6.78 20 8.26 复式 3—2—2 138.39 1.76 4 1.65 4—3—2 161.67 1.03 2 0.83 5—2—3 215.68—217.16 11.05 16 6.61 合计 242 99.9 平均户型面积129.55㎡，户型定位为紧凑经济性 ； 从户型比看，92.03㎡的二房和131.81㎡—133.25㎡的三房为力户型；