控房地产价格的关键——土地和金融.pdfVIP

维普资讯 房地产市场的健康发展影响整个国民经济的发展，特别 发展。我们认为 目前房地产发展处于快速的增长阶段。 房地产市场的标志性指标之一 房地产价格具有经济形势 正是由于房地产发展存在两种因素，从而房地产业具有 ]指示作用。从2001年到2004年，房地产价格上升速度较快， 层产业地位，常规因素使房地产具有基础产业地位 ，而超常 甥lJ是从 2003年后半年开始房地产价格上涨迅速 ，尤其是 因素使其具有支柱产业的特性；也正因为有超常规因素存 304年 ，房地产价格飞涨 。特别是有些城市房地产的销售价格 才使房地产业发展呈倒u 曲线型，才使房地产业高位增长 ：涨超过20％，由此引发了对房地产价格的关注 ，笔者观点：一 为可能。房地产价格长期趋势的增长，在经济 “起飞”时期，房 在经济 “起飞”时期 ，房地产价格必然上涨；二是房价收入比 产价格快速提高 ，冲顶之后，房地产价格平稳缓慢增长。 ；银行的支持力度有关，在 目前的支持力度下，房价收入比可 二、对以房价收入 比衡量房地产价格高低的再认识 达到 10；三是构建房地产价格合理水平模型，调节房地产价 一 个家庭年收入与一套房屋的价格之比，称为房价收 的关键因素是土地和金融，土地决定房地产的供给，金融决 比。目前流行 “1比4至 1比6”的说法，是2O世纪 9O年代 !房地产的需求，土地的供给弹性较小，因此调节房地产价格 界银行专家安瑞荷马来华进行房改研究时，提出的一个世界 E以金融措施为主。 行认为 “比较理想”的比例。联合国人居中心认为房价收入眦 一 、 经济 “起飞”时期房地产业高于国民经济的发展是正 应超过3：1，世界银行则认为不应超过5：1。对联合国和世界 的 行的房价收入比衡量房地产价格 ，笔者有不同的看法 ：因 我国房地产业的处于快速增长阶段，也可以说是高位增 前绝大多数买房者在买房的时候都按揭贷款，我国房地产抒 ， 根据著名房地产专家曹振 良教授在上个世纪 9O年代提出 贷款最高贷款额度可以达到8成，最长贷款期限是三十年． ，房地产业发展倒 u曲线理论。所谓房地产业发展倒u 曲 银行的支持下 ，可以使房价收入比提高。 是指一个国家经济起飞时，随着国民经济或人均GDP的增 假设银行最大的支持力度是：(1)银行最高贷款期限 ，房地产业以高于人均 GDP的增长速度 ，加速增长 ；但是随 年 ，最高贷款额度 80％；(2)目前贷款年利率5．04％；月利率 人均 GDP的进一步增长，房地产业发展速度逐渐放慢，直 4．2％0；(3)每月还款额按照银监会出台的 《商业银行房地产 与人均 GDP同速 ，甚至低于人均 GDP的增长速度 ，其发展 款风险管理指引》不超过月收入的一半，这里按最大值一半 }I．迹呈倒u 曲线。因为经济起飞时期制约房地产业发展有两 入 ；(4)每月按等额还款方式还款：月还款额=总贷款 月和 #因素，即常规因素和超常规因素。在这里所谓常规因素，是 (1+月利率) 2／(『1+月利率) 一11； 一 国经济发展的任何时期对房地产业发展起作用的因素。 房价收入bg=房地产总价／户均年收入 谓超常规因素是基本只有在经济起飞初期到经济发展成熟 =总贷款／{80％122 总贷款 月利率(1+ 止这一个时期内，对房地产业发展发挥作用的因素。常规因 禾Ij率) ／I(1+月禾lj率) 一11l 和超常规因素的作用使国民经济经过一个时期快速增长以 =【(1+月禾lJ率) 一1]／[80％*12*2*月禾lJ率(1 ， 进入平稳持续发展阶段，影响房地产业超常发展的因素， 月利率) -] 的继续发挥作用如城市化 ，有的作用减弱如旧城改造。经过 =【(1+4．22％o) 一1]／f80％ 1224．22‰ (H B点，就整体而言，作用的力度下降，直至基本消除进入常规 4．22‰) 21