房地产企业所得税讲解资料-济宁市地税局税收管理二科.pptVIP

房地产企业所得税国税发【2009】31号 主讲人： 孔 岩 单 位：济宁市地税局税收管理二科 电 话： 2397617 讲解提纲 一、出台背景及相关文件 二、概述 三、计算公式 四、计算应纳税所得额 的主要原则 五、收入的税务处理 六、成本、费用扣除的 税务处理 七、特定事项的税务处理 八、房地产开发企业 应规避的几种行为 出台背景及相关文件 一、出台背景 由于房地产开发企业的经营特点具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业。 而我国先后出台的企业所得税管理办法，都是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。因此，有必要出台和修订专门的房地产企业所得税管理办法。 二、相关文件 1.《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发【2001】142号） 2.《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发【2003】83号） 出台背景及相关文件 3.《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2006】31号 ） 4. 《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号） 5. 《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发【2009】31号） 6.《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函【2009】342号） 7.《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知 》 （国税函【2010】201号） 概述 一、适用企业： 中国境内从事房地产开发经营业务的企业。 二、适用范围： 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。（31号文第3条） 三、适用时间： 自2008年1月1日起执行。 概述 四、关于核定征收 国税发【2008】30号文件规定：严禁按照行业或者企业规模大小，“一刀切”地搞企业所得税核定征收。 31号文第4条规定：企业出现《税收征管法》第35条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《税收征管法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 《税收征管法》第三十五条　纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额: (一)、(二) 概述 (三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； (四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的 (五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； (六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 国家税务总局关于印发《企业所得税核定征收办法》（试行）的通知 国税发[2008]30号 第八条规定“其它行业”应税所得率为10-30%。 计算公式 应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额 （条例第76条） 应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－弥补以前年度亏损（税法第5条） 应纳税所得额＝利润总额＋纳税调整增加额－纳税调整减少额＋境外应税所得弥补境内亏损－弥补以前年度亏损（国税发【2008】101号、国税函【2008】1081号） 房地产企业预缴时应纳税所得额=利润总额+（期末预收账款-期初预收账款）×计税毛利率+其他纳税调整+…-… 计算应纳税所得额的主要原则 一、纳税调整原则（税法优先原则） 1.在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。（税法第21条） 2.税法没有明确规定的，遵循会计准则与惯例。应纳税所得额的计算建立在会计核算基础上（也是申报纳税的基本方法，申报表设计：会计利润±纳税调整） 二、权责发生制原则 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，也不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。（条例第9条） 计算应纳税所得额的主要原则 要正确区分预提费用和准备金的区别。预提费用是与已确认收入相关联的：如，产品保修费等；准备金是与资产负债表日资产状况相关联的：如，固定资