周晓华总观点_区域开发的三个关键词.docVIP

区域开发的三个关键词——持续、增值、创新 周总语录： 首先明确客户目标，还是回到客户委托的任务、客户需求。 这是一个国有企业跟政府合作的开发主体，肯定还要涉及到一级开发。当前的任务是立项，也就是取得土地的开发权。 因此，我们的研究和定位肯定要同时考虑政府和企业的目标：(1)政府目标首先要拿地，多做经营性物业、有公共价值的东西，如会议中心、展览中心、酒店、主题园等等，尽量少做房地产开发。政府的目标说是带动经济，但那是虚的，落到我们具体的项目上就是经营性、持有性的项目，能带来税收、解决就业，提升城市形象，在我们的定位里要考虑到。政府目标落地就是这个方向，就是经营性、持有性、提升城市形象的一些设施。定位要高一点，概念讲出来不土。首先要解决立项问题。(2)作为企业，首先要解决投入产出问题。先把两个目标剥离，不能全是开发，最后立项不了。企业考虑更多变现。企业希望经营适度。现在这种大项目一般的企业(比如金地、万科)做不了，现在我们碰到所有这种大型项目都是国企综合开发，有钱，有旅游资源，有酒店资源。作为这么大规模开发，前面定位时一定要考虑持续发展问题。你们这个项目特殊，就是政府和开发商合作成立了公司。像京津新城是纯开发商开发，大投入，后面产出后悔了，投入太猛了。持续开发就是某个时间点做某个东西最关键，也就是研究增值。整个定位一定要体现地区的可持续发展。这个地区当前是这个阶段，一定往上走，一是要增值二是要持续，这些都是开发商最关注的问题。在陌生区域，开发商不是挣卖房子的钱，而是挣土地储备以后升值的钱。 所以在定位时要思考如何把政府和企业目标结合在一起。政府肯定希望搞经营性设施，经营性设施有一点好处：它对地区发展一定是增值的，比如会展中心、音乐厅，对地区来说一定是增值的，但需要持续投入产出。对于开发商来说最关键的问题是持续开发。地区开发一定要突出增值、持续、创新。创新落实到具体的地方就是产品定位和营销创新，持续落地就是滚动开发 ，增值就是设施。这六个字对于地区开发政府作为开发商都是有需要的。这是上升的地区而不是下降或衰落的地区，我们选择的定位和模式要满足增值、持续、创新。理解地区开发的需求，政府的取地目标不能忽略。市场化很高但是达不到政府要求地批不下来，全是空的。全都是政府目标没有企业目标也不行。二者的结合挺关键的。 研究方法： 工作的基础条件很关键。我们给他定位是颠覆性定位还是规划基础上的修复性定位，这个很关键。这关系到工作量的问题。如果省政府已经给出一个规划，这个规划是不能动的，或者只能局部修正的，这种工作量比较小；还有一种是颠覆性的，我们可以不理他的规划重新定位。要讲清楚，先跟对方沟通清楚，否则汇报的时候再出问题，扯不清。 现在目标明确了，在这个目标下怎么研究、判断？目标定了，要做基础研究，要研究什么东西？不是简单几个项目。要学会系统的、结构化的思维方法。最后区域定位不管什么东西一定要体现差异化。杜撰都要杜撰出差异化。 首先要研究江苏乃至长三角旅游休闲业发展的阶段和存在的问题。研究旅游要颠覆。研究当前江苏和长三角旅游休闲发展的阶段。都市休闲旅游或者山水旅游目前处于什么阶段。目前存在什么问题？是否出现同质化？是否存在许多缺陷，比如旅游设施低下、客户层次太低？客户不是结构性思维，再熟也回答不了这些问题，也不会去思考这些问题。发现问题才能定位。三亚亚龙湾就是酒店度假区模式，全都是酒店。这种模式挺高端，但是出现问题了，一级开发的没有挣钱。中粮拿地之后把地全给酒店了，酒店把一线海景全占了。但是全盖酒店没有卖物业，顶级酒店进来都是没有议价权的。开发商没有盈利，要把它卖掉。后来搞公主郡就是搞块地开发回现。这样就不可持续。京津新城又是一种模式。研究清楚这些旅游服务设施缺陷以后，这些模式有问题，下面我们的开发就不能走这种模式。(每个阶段和模式)总结几个关键词。比如第一阶段是单体的、客户自发的，第二阶段是什么，第三阶段是什么。目的是结构化解读。对于区域的基本情况客户比我们还熟，我们如果跟他们比基本资料肯定比不过。基础研究需要回答的第一个问题是目前竞争处于什么阶段，存在什么缺陷。回顾历史肯定是为了找缺陷。 (基础研究要解决的)第二个问题是资源盘点包括寻找机会。市场研究要有结论，不能全是叙述性的。资源盘点包括两个方面：拉开的资源盘点和缩小的资源盘点。一是市场资源的盘点，看项目在区域里有没有竞争力。做都市休闲，空间距离、通达性很重要。可以以南京或者上海为中心，跟我们同等距离为半径划个圈，看里面有无同类资源或者比我们还优秀的资源，这个对于体现我们独一无二和有无竞争力很关键。要研究区位价值，区位在城市中的价值。然后就是自己项目的资源盘点。文化一定要产业化和现代化才值钱。文化要时尚才有意义，才能产生商业价值。能够通过什么设施让文化变得时尚化和现代化。这个是中国最大的一个