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第一章 房地产开发基本知识 基本内容 房地产与房地产业 房地产开发经营流程 房地产开发经营风险 房地产开发项目的可行性研究 房地产开发建设工程经营管理 （一）房地产与房地产业 房 地 产 房 地 产 业 房地产开发经营企业类型 房地产 什么是“房”？ 什么是“地”？ 什么是“产”？ 房 一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中生产生活、学习、娱乐、储物，具有固定基础的，屋高2.2m以上的永久性场所。 根据人们的生活习惯，也包括可供人们长期居住的窑洞、竹楼。 地 一般指地球表层的陆地部分， 包括内陆水域和滩涂。 广义的土地指陆地及其空间的全部环境因素，即地球表面的特定区域(由土壤、气候 、地貌、地质、生物和水文、水文地质等因素)构成的自然综合体。 其特性包括这一区域上下垂直的生物圈的（相当稳定或可以预见的周期循环的）所有属性，以及过去和现在人类活动的结果。 产 法律上认可的产权（土地/房屋产权：土地/房屋所有制的体现）和资产（土地/房屋本身所有权的价值和土地/房屋资本）的总称。 ——经济形态和法律用语。 房地产的概念是什么？ 房地产业 房地产业的概念 房地产业的主要内容 房地产开发经营企业类型 开发经营企业 中介组织企业 物业管理企业 房地产金融企业 （二）房地产开发经营流程 建设工程项目设立和企业组建 土地使用权的取得（征地与拆迁） 房地产建设工程项目规划与审批 工程建设与管理 房地产的租售管理 房产证办理和物业管理 房地产开发的主要程序 （一）投资决策分析 投资决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或为舍弃项目提供依据 项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建筑商、投资商进行接触，使项目设想具体化 项目的可行性研究即在项目选择之后，对该项目做更进一步的分析，主要包括市场分析、项目的财务评价及经济社会评价等 （二）前期工作 前期工作阶段是指在投资决策后到正式施工之前的一段时间 获取土地使用权 落实资金 完成项目的规划设计 具体地说，前期工作主要包括： （1）获得土地使用权 （2）实施筹资计划 （3）规划方案的扩初设计 （4）获得规划及配套部门的许可 （5）征地、拆迁、安置、补偿 （6）施工现场的“三通一平”或“七通一平” （7）估算工程量和开发成本 （8）与建筑商初步洽谈承发包事宜 （三）项目建设 项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。 承发包 施工组织 建设监理 市政和公建配套 竣工验收 （四）房屋租售 开发一个项目的最终目的是通过房屋租、售使房屋的使用价值和价值得到实现，采取有效的销售经营手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，获取利润。 （五）物业管理 物业管理的主要任务是保证入住者或使用者方便、安全地使用物业及相关配套设施，能为其提供一系列生活、生产服务，并通过维护、保养、修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值 。 （三）房地产开发经营风险 1、房地产开发经营的风险在哪里? 2、房地产开发经营风险的类型 3、房地产开发经营风险如何管理 （四）房地产开发项目的可行性研究 1、涵义 通过可行性研究主要处理两方面的问题： 可行性研究的作用 项目投资决策的依据 申请建设贷款的依据 作为编制下阶段规划设计的依据 作为开发商与有关部门鉴定协议或合同的依据 可行性研究的依据 1、国家和地区经济建设的方针、政策和规划 2、批准的项目建议书和同等效力的文件 3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施 4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等资料 5、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料 6、国家规定的经济参数和指标 7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等 2、阶段 机会可行性研究阶段及其任务 初步可行性研究阶段及其任务 最终可行性研究阶段及其任务 3、内容 房地产市场问题 工程技术问题 经济效益问题 （五）房地产开发建设工程经营管理 房地产开发建设工程前期准备工作 房地产建设工程招标与承包 房地产建设工程质量管理 工程进度管理 工程预算管理 工程验收管理 本章重点 房地产开发经营流程 *