第五章_房地产的品质要求.pptVIP

第五章 房地产的品质要求 第一节 房地产环境品质 第二节 房地产质量控制 第一节 房地产环境品质 一、房地产声环境 房地产声环境，一方面取决于房地产所在区域的环境噪声，另一方面取决于房地产建筑本身的防噪声设计、隔音构件选择、施工质量及对楼宇内外噪声的控制措施。其中，住宅对噪声最为敏感。 （一）住宅声环境的标准 所谓噪声，指那些人们主观上不需要或者不愿意接受的声音。降低噪声需考虑现实可能性：一方面，完全没有噪声是不可能的，也没有必要；另一方面，降低噪声需要投资，降低噪声受到经济条件的制约。 各类环境噪声中，道路交通噪声对环境的干扰最大，交通噪声是临街住宅的主要干扰源。 第二节 房地产质量控制 一、房地产质量形成过程及控制特点 （一）房地产质量形成过程 （1）房地产项目可行性研究阶段。此阶段应注重建筑物的选型及周围环境协调，确定质量目标与水平的依据。 （2）房地产项目决策阶段。此阶段主要是确定质量目标及水平，协调投资、进度和质量的关系。 （3）房地产项目设计阶段。此阶段通过工程方案设计、初步设计、扩大初步设计、施工图设计等，使质量目标具体化，指出要达到的规定工程质量目标的途径和具体方法。 （4）房地产项目施工阶段。这一阶段要根据设计图纸要求，完成建筑物的施工，从图纸到实物，形成实体质量，这一阶段是质量形成的关键，是将质量目标和质量计划付诸实施的而过程。 （5）房地产项目竣工验收阶段。这一阶段要对施工阶段的质量进行检查和评定，检查是否达到质量目标，是否符合设计要求。只有通过了竣工验收，才能交付使用。 （二）房地产工程质量控制特点 （1）影响因素多。 （2）每幢楼都是一个新产品，而且是唯一的一次性新产品。 （3）房地产施工过程中工序交接多，隐蔽工程多，若不及时检查，容易出现质量隐患。 （4）房地产施工质量检查时不能解体，结构建成不能更换。 * ≤55 ≤70 交通干线道路两侧 4 ≤55 ≤65 工业区 3 ≤50 ≤60 居住、商业、工业混杂区 2 ≤45 ≤55 居住、文教机关为主区域 1 ≤40 ≤50 疗养区、高级别墅和宾馆区 0 夜间 昼间 适用区域 类别 我国城市区域环境噪声标准（分贝） （二）住宅噪声控制 （1）住宅噪声控制的一般原则：1）在总体规划中，应按噪声状况进行合理分区，将噪声区用适当的区域带隔离，尽量使住宅区远离噪声源及交通干道，从宏观上控制环境噪声干扰；2）住宅小区建设前，对住宅声环境进行预测评价，从而确定相应的防噪、隔声措施，并将此作为住宅建设项目可行性研究与项目报批的一项内容；3）在住宅小区规划中，把对噪声不敏感的建筑物，如商业设施、生活服务行业等，用作为住宅建筑的“声屏障”布置在小区临近交通道路的周边；4）住宅区中的学校操场、健身娱乐场地、商场、停车场等的位置选择，应以避免对住宅产生噪声干扰为佳；5）住宅平面设计中，要按防噪声要求进行平面布局，将要求安静的房间布置于较安静一侧，吵闹房间、设备间集中布置，也就是通常所说的“动静分离”；6）降低住宅楼内部噪声，选用低噪声设备，对电梯、设备间进行隔声、减震处理；7）选择满足隔声要求的分户墙、楼板、户门和外窗；8）住宅区建设时，尽可能做到各项配套工程同时并举一次性完成，避免居民入住后再施工造成施工噪声干扰。 （2）临街住宅区防外部噪声的措施。住宅区户外的噪声源主要是交通噪声，为减少交通噪声对住宅环境的干扰，首先要对住宅的建筑群进行合理的规划布局，利用临街建筑作为声屏障来降低噪声是经济和有效的。在高速公路、铁路经过住宅区的地段，还可以采用专门设计的防声屏障来降低交通噪声对住宅的干扰。绿化降噪效果并不显著，但绿化对环境的净化有一定的心理效果。 （3）住宅建筑平面的防噪声布置。布置原则为：首先要把产生噪声的区域安排在一起，将厨房、厕所集中布置，并要求上下对正；其次要将产生噪声的区域与要求安静的地方隔开，中间布置一些不怕噪声干扰的房间，楼梯间、电梯间及垃圾道不要与卧室相邻布置，将要求安静的房间布置在背向或远离噪声源的位置。 （4）住宅隔声构件的选择。住宅平面布局确定之后，应根据住宅的档次和位置，确定住宅构件隔声性能等级，选择合理的分户墙、楼板、户门以及外窗的构造形式，使之达到相应的隔声要求。 （5）住宅设备噪声的控制。住宅卫生设备以及高层住宅中的电梯和水泵对居室的噪声干扰也是一个突出的问题，必须在设计中引起注意并做必要的降噪处理。 二、住宅天然采光环境要求 在住宅中充分利用天然光决不限于经济意义方面，还在于人们最习惯于天然光线，天然光的生理卫生价值极高，天然光对人的心理状