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思考题 1. 什么是房地产？什么是房地产业？ 2. 简述城市房地产管理法的概念。 3. 城市房地产开发应当遵循什么原则？ 4. 什么是土地使用权出让？ 5. 什么是土地使用权划拨？划拨土地使用权和出让土地使用权的区别？ 6. 什么是城市房屋拆迁？简述城市房屋拆迁的程序。 7. 什么是房地产转让？房地产转让有哪几种形式？ 8. 试述房地产转让的禁止条件和允许条件。 9. 简述房地产转让的程序。 10. 什么是商品房预售？商品房预售有哪些条件？ 11. 什么是商品房现售？商品房现售有哪些条件？ 12. 房屋租赁合同的内容有哪些？ 13. 什么是物业管理？ 14. 什么是业主大会？业主大会与业主委员会的职责有哪些？ 主要内容 ※ 城市房地产管理法概况 ※ 房地产开发 ※ 城市房屋拆迁管理条例 ※ 房地产交易 ※ 房地产产权产籍管理 ※ 物业管理条例 1城市房地产管理法概述概述 1.1 房地产与房地产法的概念 房地产是房屋财产和土地财产的统称，是指土地和土地上的房屋等建筑物及构筑物。房产，是指在法律上拥有明确归属的房屋财产，是对房屋的所有权或其他权益。 由于我国对土地和房屋实行分别立法和管理的传统以及土地的公有制，房产和地产之间具有相对独立的关系，房产所有人可以独立享有房产权利而不享有房产所在土地的所有权。 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业包括土地的开发，房屋的建设、管理、维修，土地使用权转让，房屋的买卖、租赁、抵押等，以及由此而形成的房地产市场。 1.2 城市房地产管理法 城市房地产管理法是指调整在城市房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定社会关系的法律规范的总称。 基本原则：促进房地产商品化 合理利用土地和保护耕地 国家扶持发展居民住宅 保护房地产权利人合法权益 2 房地产开发 2.1 概述 房地产开发，是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。《城市房地产管理法》第二条的规定：“房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。” 一般房地产开发的程序如图所示： 2.2 房地产开发用地 房地产开发用地，是指以进行房地产开发为目的而取得使用权的国有土地。 进行房地产开发必须首先取得土地使用权。 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。 土地使用权出让的审批，是政府对土地使用权出让活动进行管理的一种行政措施。《城市房地产管理法》第十一条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。 ” 土地使用权出让的方式 ： 协议、招标、拍卖、挂牌出让的方式。 土地使用权出让的年限 (1) 居住用地70年； (2) 工业用地50年； (3) 教育科技、文化、卫生、体育用地50年； (4) 商业、旅游娱乐用地40年； (5) 综合或其他用地50年。 土地使用权划拨 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 通过划拨方式取得土地使用权的范围 (1) 国家机关用地和军事用地 (2) 城市基础设施用地和公益事业用地 (3) 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 (4) 法律、行政法规规定的其他用地。 划拨和出让取得土地使用权有如下区别： 划拨土地使用权 出让土地使用权 取得方式 行政方式 合同方式 支付对价否 无偿取得 支付出让金 存续期限 长期或者无期限 有期限 可交易否 不可转让，出租，抵押 可以转让，出租，抵押 2.3 房地产开发企业 房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业。房地产开发企业可以分为专营企业、兼营企业和项目公司。专营企业是指以房地产开发经营为主业的企业，兼营企业是指以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营业务的企业，项目公司是指以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的公司。 法律对房地产开发企业的设立和资质都有明确规定。 3 城市房屋拆迁 3.1 概述 城市房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆