高新区房地产研究报告15.docxVIP

一、片区概况1.区域介绍西安高新区位于西安市南郊著名的科教文化区，现完成开发配套面积35平方公里。距离市中心7公里，距火车站11公里，距飞机场35公里。1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域；所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地。高新区的定位是六个世界一流高新区之一，西部最发达的产业加工区、高新技术区和智力密集区；高新区发展起来以后，就体现了西安市的这些功能，承担着新西安的经济中心功能；未来高新区将打造两带四区七园(基地)。“两带”即贯穿现代商业聚集区、总部经济聚集区、创意产业聚集区、金融商务聚集区等四区的“万亿元现代服务产业带”，和贯穿创业研发园、国际软件园、先进制造产业园、生物医药产业园、出口加工区B区、长安通讯产业园、草堂科技产业基地等七园(基地)的“万亿元高新技术产业带”。目前已经正式进驻西安高新区的世界500强企业有40多家，包括美国霍尼韦尔、德国博世、美光公司、英飞凌、ABB、西门子等。 在500强的中国企业中，中石化、中石油、国家电网、中国工商银行、中国移动通信、中国人寿保险、中国银行、中国建设银行、中国电信、中国农业银行、和记黄埔（香港）、中国中化集团、中国铁路建设集团等上榜的30家企业中，已经有20多家企业在西安高新区发挥着举足轻重的作用。 2．片区配套情况（交通、教育、医疗、娱乐、商圈、市政配套）西安高新区位于西安科教文化区内，东临占地10平方公里的新的大学城，西傍20平方公里的草堂生态旅游区，距草木葱茏的秦岭北麓自然风景区8公里。区内有3.7公里长、115米宽的唐长安城墙遗址公园、西沣路绿化带和6个大型主题公园，如占地110亩的新纪元公园、占地260亩的永阳公园、以运动为主题的运动公园、与大雁塔齐名的木塔寺公园等。西安高新区内有近8万常住居民，有多个国家康居示范小区和物业管理示范小区，有枫叶新都市、高科花园、紫薇田园都市等成熟的高、中档社区及绿地世纪城、枫林绿洲、和记黄埔“逸翠园·西安”“城市风景·都市印象”等高档住宅项目，居住环境居西安市前列区内有香格里拉酒店(五星级)、水晶岛酒店(四星级)、戴斯大酒店(四星级)、志诚丽柏酒店(四星级)、高新商务酒店(三星级)、高科度假大酒店、嘉年华酒店、陕西宾馆(国宾馆)等;日式、美式、葡式、中式等各类饭店数十家;真爱娱乐广场、美格菲健身中心、玛丽安娜女子健身中心、奥林匹克中心、省妇女活动中心、省游泳馆及唐城墙遗址公园和永阳公园等休闲娱乐场所;高新路商业一条街、世纪金花购物中心、金鹰国际购物中心、国美电器、易初莲花、华润万家等购物中心，使高新区人在工作之余生活丰富多彩。距秦岭北麓风景名胜区、休闲度假区、亚建高尔夫球场仅30分钟车程目前已建成幼儿园多所、小学5所、高级中学1所(高新一中省级示范高中)、初级中学2所(高新一中初中校区、高新逸翠园学校)。完全中学2所(高新三中、唐南中学)和九年一贯制学校2所(高新国际学校、高新第二学校)。其中高新国际学校是按欧美教育标准设置，是西部地区规模最大的一所国际学校。同时，为满足区内学龄人口就学的需要，西安高新区还将规划建成小学7所、中学3所(含职业高中)、幼儿园多所，形成了民办、公办两翼并举，以民办为特色的高新教育发展模式。目前，西安高新区已经有高新医院、天健医院、长太医院等三家市级民营医院，并规划修建2所区级医院、1所市级医院。3.高新区发展历程高新区发展经历连续四次扩张，目前已成为全市经济最发达区域经过20年的历程，西高新进入二次创业发展初期自高新区建立以来表现出了强劲的发展势头，其GDP占有量逐年上升，成为西安当前经济最为发达的区域。4. 区域SWOT分析（1）优势分析高新区经过20年的发展，已然成为城市高知阶层的第一聚集地，也成为了西安当前经济最为发达的区域；高新区的城市结构，产业结构，商业，生活等配套已经发展成熟；（2）劣势分析高新区的区域定位和产业结构使得该区域的商业氛围大于生活的氛围，大多住户选择置业的原因是离工作地较近，（3）机会分析经济的高速发展导致了大量人员的涌入以及城市的外扩，这给高新区房产的发展带来了新的契机；（4）威胁分析随着城北的经济发展和重新定位，作为新政务中心的城北迎来了千载难逢的历史发展机遇，以及浐灞的发展都影响了高新区的发展。二．片区房产市场分析1．高新区区土地利用情况2011年各区域土地出让分析 2011年，西安市出让的土地主要集中于城北、城南、城东区域2011年各区域土地成交分析 2011年，从成交面积来看，西安市成交的土地主要集中长安区、城东、城北。2．高新区2011年各月商品房供应成交量价走势高新区成交全年各月