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济南别墅项目调研报告 指导老师：李颖老师 报告人：09工商一班曹磊 报告内容 一.济南别墅项目的发展现状 二.济南别墅项目市场分析 三.济南典型别墅项目调查分析 四.典型项目分析总结 一、济南别墅项目的发展现状 1.城郊别墅为目前济南市场主流　　 纵观全国别墅发展现状，济南可以说是刚刚形成雏形，刚刚起步。自90年代末，至今，别墅总是不温不火2006年的“熙园”以及2010年的中海奥龙观邸算是别墅销售史上的佳话了。总体而言，济南别墅发展潜力还是相当大的。 城郊别墅分布图 纵观如今的济南别墅市场,城郊别墅占据着市场的主流销售地位。如位于长清区的康桥圣菲、中建瀛园、建邦·原香溪谷、鲁商御龙湾；位于章丘片区的瑞境皇冠水岸、齐鲁涧桥等；这些项目都处于城市的郊区,与城市中心距离较远,属于郊区别墅。 但是这些项目都拥有优越的自然资源,比如长清片区的别墅,都聚集在园博园的周围,而章丘的别墅项目,也是分布离尘又不太离城的自然环境清新之处。城市别墅只在千佛山、南外环以及东部零星出现,并未形成城市别墅区的概念。比如位于二环南路的鲁能·漫山香墅、外海·蝶泉山庄以及东部的中海奥龙观邸、火炬东第等。 2、别墅购买群在扩大 别墅在中国经济发达的大城市如北京、上海,是—种必然出现的产品形态。当经济发展到一定阶段,一部分人的收入也相应增长到了一个新的台阶,想享受一种别墅或类别墅的生活方式,就成为市场的—股潮流。记者在采访中了解到,由于目前在售的城郊别墅的销售价格和城区的高档住宅价格相近,而这些别墅同样具有便捷的交通和日趋完善的生活配套设施。在高端住宅依旧上涨的背景下,许多投资者开始倾向于购买别墅产品。 在济南,作为一种新的业态,进而作为一种新的生活形态,别墅的市场空间不容置疑。多位业内专家接受记者采访时表示,眼下高档房的价格与户型面积已十分接近别墅类的产品,但其舒适程度却又远远不够,这就是为什么别墅类的产品更吸引投资者的最主要原因。尤其是位置优越、交通便利,与高档住宅总价相近又有着更高性价比的城市别墅项目,更是会吸引很多客户。 3、长清片区，潜力新贵 提及长清,大概少有人将之与高端联系在一起。随着城市的扩张进程以及各所大学的入驻,这片文墨飘香的价值新区,其发展潜力不断被发掘,俨然成为省城楼市的新贵。恒大绿洲、康桥·圣菲、鲁商·御龙湾、建邦·原香溪谷、紫薇翠庭……品质大盘和高端别墅百花齐放,一改人们往日对该区域的印象。 长清片区别墅分布图 该区域的不少楼盘均择址园博园畔,独一无二的自然环境使这一区域成为高端住宅建设的上佳之所。而开发商对该片区也是倾注心力打造精品项目,像建邦·原香溪谷,其一期产品为托斯卡纳风格庭院美墅、园境洋房。建筑以意大利高品质文化石为肌理,立面采用高端绿色环保涂料,并甄选防腐木廊、花架,完美呈现天然拙朴的肌理质感。 淡黄色暖墙、赤褐色坡屋顶、纯手工铁艺栏杆、开满鲜花的全景观大露台,构成金色艳阳下一道美妙风景线,彷如再现了意大利原乡小镇风貌。极佳的区域成长性、优雅的居住环境成为吸引购房者选择长清的重要因素。 4、千佛山片区，名士之地 千佛山板块作为南城与市区的交合点,坐拥济南最秀丽的城中山色千佛山的同时,又拥有靠近市区的便利生活条件,自然环境、人文环境、城市资源共存,因而该片区高端产品最为集中。 千佛山片区别墅分布图 根据济南城市规划,相对于早几年而言,这个片区基本上没有了类似于阳光舜城、伟东新都等一些规模较大的楼盘,目前的楼盘大多规模适中,档次较高,比如天泰·太阳树、国华·东方美郡、银丰花园等,吸引了济南的一批高端居住人群。 目前该片区在售的楼盘主要有天泰·太阳树、国华·东方美郡、白金瀚宫等,这些楼盘品质好、位置佳,深受济南购房者青睐。此处位置的楼盘将景观与周边环境、居住完美结合,真正实现了人、建筑、自然的和谐。天泰·太阳树是该区域乃至整个济南房地产市场比较有代表性的项目,该项目是用高科技“武装”起来的楼盘,在外墙和门窗保温及提高居住舒适度方面共采用了七大新技术,创造了“低能耗、高舒适度的科技住宅”。 千佛山片区已成为代表省城居住方向,高端住宅与人群集中的片区。 二.济南别墅区域市场分析 济南市别墅物业的发展已经形成一定的片区气候，目前在售的别墅物业分布于市内区域、城市郊区和周边县市。区域市场呈现出城市中心区千佛山片区和建设路片区共同发展，城郊郊区南部区域长清片区和章丘片区遥相呼应，成四面分散之势，周边县市夹击的市场特征。 1.城市别墅区发展集中 真正的别墅区应具有先天的自然景观区位资源，千佛山是济南作为旅游城市的风景名胜之一，其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的别墅住宅区。千佛山片区的别墅物业作为城市别墅，在济南市场可谓一枝独秀。 建设路片区,东到英雄山路、西至济微路、南到二环