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门店选址策略 第一章：行业选择 第二章：商 圈 第三章：立地条件 第一章：行业选择 第二章：商 圈 商圈的分类方法 商圈的特性 影响“商圈”的基本因素 引客效应（向心力）; 相对距离（辐射力）; 外在竞争（离心力）; 自然障碍（偏心度）; 购买商品对空间距离的影响 购买频率对空间距离的要求 商圈资料之掌握及分析 住户条件： 住户数、人口数、年龄层； 收入水准、消费习性； 此地有无开发计划； 此地之住宅建设状况； 交通条件： 道路情况； 未来捷运发展情况； 主要车站之出入人潮； 大众运输工具之线路分析； 交通运输系统之载运量； 吸引力条件： 此地都市文化程度及未来发展； 地区业种与业态经营实况； 同业竞争关系与异业互补程度； 各项都会机能分布； 白天人潮与晚间人潮差异状况； 资料的来源 政府机关之档案； 报章杂志之报导； 学者之研究报告； 实施之抽样调查； 民间之次级团体； 商圈之评估 居 住 者便利性：上下班，进出容易之地方； 人的运线与数量：在15分钟内有30人以上通行； 车的动线与数量：在15分钟内有50辆以上车通行； 视 觉 效 果：招牌最好在150米前就能看得见； 接 近 性：指徒步、车辆、摩托车等。来店所占之比例，其中停车空间为重要之考量。 第三章、立地条件调查 城市商业条件 位置条件 立地条件调查的目的 了解地域特性 未来的发展潜力 人口的发展状况 避免浪费资源 避开不良条件 立地环境的阶段 立地调查三阶段 阶段一： 各类立地因素有关资料的收集； 主要线索为居住者、交通、吸引力条件； 阶段二： 进行地域分析（商业特性、人口状况、未来潜力、消费者动向），同时考虑竞争状况、进而展开购买力分析，并进行商品和服务的销售力推算； 阶段三： 以预定点为中心，进行个别分析（人口流量、竞争店铺、立地设施，并进行对比检讨）、方针与目标的设定，以及开店基本计划与规划； 立地条件评估表 地点位置细图： 目的：可了解300米内的道路、住宅、公共场所位置与地点关系，判断优劣。 步骤： A、以中心点为中心各划三条圆虚线，由内而外，分别代表100、200、300米范围。 B、将300米内的道路、住宅及公共建设及店址放图内，再分析检讨。 C、车辆动线标示，判断有利地点、车辆汇集地、广告理想程度。 D、标记附近商圈并作分析。 商店地点位置详细图 第三商圈 第二商圈 第一商圈 商店地点位置详细图范例 地点评分表 1、城市商业条件 （1）城市类型； （2）城市设施； （3）交通条件； （4）城市规划； （5）消费者因素； （6）城市商业属性； ２、位置条件 （1）商业规定与禁令； （2）人口数及住户数； （3）竞争营业厅数； （4）客流状况； （5）道路状况； （6）城市的商业属性； （7）场地条件； （8）法律条件； （9）租金； （10）必要的停车条件等； （11）投资的最高限额； （12）员工配置； A、调查目的 1、了解优良立地的三个条件： （1）开设门店的潜力如何？ （2）有没有足够的集客能力； （3）是否位置明显，进出容易； 2、确定立地条件三要素（凯恩法则）： （1）户数、人口数的支持； （2）道路、交通工具； （3）面积大小； 3、估算营业额是否准确度高、误差小； 4、经营计划拟定的依据，这是最后的决策； B、预备调查 预备调查概念:初期从地图或政府公布的资料筛选立地的过程。需收集如下资料： （1）某预定地区的人口数、住户数资料； （2）都市计划、都市建设指定用图； （3）竞争营业网点分布图； （4）竞争营业网点或未来大型网点的预定计划； （5）竞争营业厅销售实绩； 预备调查—资料来源 资料类别 人口数、户数资料； 都市计划、建设指定用图； 竞争分布图； 竞争网点或未来大型营业厅计划； 竞争网点销售业绩； 来源 都市政府 ； 城市政府 ； 实地调查、行业协会； 政府工商部门； 实地调查、商业同仁口碑； 预备调查—标制地图 （1）以1/10000比例地图，记入人口数、户数。 （2）以预定地为中心，半径500米、1000米，若是大型营业厅也可以2000米、3000米为半径划圆，并在圆圈内把调查过竞争网点的点予以标示，并标出面积。 C、现地调查 现地调查作业相当困难，可先假定商圈范围，在范围内收集所需资料： （1）消费趋势的分析 收集