面对房地产的选择.pptVIP

面对房地产的选择 演讲内容 I. 房地产的基本观念 II. 房地产的神话 III. 房地产的选择 VI. 房地产的决策关键 V. 当前房地产市场展望 IV. 意见交流 房地产的基本观念 房地产的组成元素 房地产的特性 房地产的生命周期 台湾房地产景气循环历程 房地产是火车头工业吗? 房地产的元素 一包裹元素—A Bundle of Goods 房屋/土地/产权 住宅单元/社区环境/邻里(大/小)环境—硬体 住户邻居/管理维护—软体 房地产特性 不可移动性 异质性 不可分割性 长久性 昂贵性 消费财+投资财 双重性 房地产的五个神话 有土斯有财(土地神话)—房地产稳赚不赔(房地产投资好工具) 房地产景气循环—景气或不景气时投资房地产都较稳当 高通膨或低利率—租不如买 房地产投资只需注意区位(Location, Location, Location) 房地产投资跟着捷运走准没错(捷运站联合开发) 有土斯有财(土地神话)—房地产稳赚不赔(房地产投资好工具) 只要是投资行为，其结果就是有赚也有赔，没有任何一种东西可以是稳赚不赔的，房地产或土地当然也不例外 如果纯就投资工具的角度来看，房地产的本质并非属良好的投资产品，因为它太昂贵，无法投资组合，分散风险；变现性又不好，交易成本高、资讯不透明等困境 房地产却是必需的消费产品 房地产景气循环—景气或不景气投资房地产都最稳当 台湾过去四次房地产的景气循环是扩张期短(2~4年)，收缩期长(7~10年以上)，即所谓「扩短缩长」现象 房价的涨跌是短期大涨，长期小回，即所谓「大涨小回」现象 纯就财务投资观点，长期不景气造成资金积压、周转困难，投资房地产最稳当的说法，值得商确 高通膨或低利率时—租不如买 因为通货膨胀与利率的变动，相对房价的涨跌小很多，面对高通膨或低利率而产生「租屋不如买屋」的前题，应先认清当时房价可能的涨跌趋势 如果面临房价持稳或上涨，当然可考虑「买屋」 如果面临房价下跌，就应「戒急用忍」，考虑「租屋」为宜 购买房地产只需注意「区位、区位、区位」 购买房地产考虑的因素很多，区位虽然重要但非唯一，不要因为区位而忽略了其他重要因素 每个人的区位条件偏好未必相同，「投资区位」与「消费区位」、「现在区位」与「未来区位」不要混为一谈 认清「自己」的好区位而非「市场」的好区位最为重要 房地产投资跟着捷运走准没错 不要迷信捷运站的房地产个案，只要大众一窝蜂投资，房价势必会被炒高，要看个人对捷运的需求而决定，5~10分钟步行距离较为适合居住 未来捷运将形成完整网络，捷运站个案其稀少性将降低，未来将较不值钱 通常捷运附近个案较为昂贵，且其居住品质较缺乏宁适性 联合开发个案不但价格更昂贵，且进出较为混杂，要更审慎评估 房地产的选择 投资保值vs./ 消费居住 市场之尺vs. 心中之尺 个人与房地产投资生命周期之不同的报酬vs.风险 不同持有期间之报酬与风险选择 房地产冲突→替换选择 投资保值vs./ 消费居住 房地产与一般财货最大不同，在于兼具投资与消费双重特性，个人对消费与的比例多少宜先 厘清 购屋决策不能单纯由投资观点考量 仅由投资报酬率判断 必须要加入消费观点 考量财务负担能力、心理需求、个人偏好 投资—赚钱—价格 消费—舒适—品质 当投资保值与消费居住发生冲突? 市场之尺 vs. 心中之尺 市场之尺是由房地产市场上许多的交易所形成的客观「价格」→见林不见树 心中之尺的刻度，随着个人在成长经验过程中，由学习、摸索、尝试等等的过程而慢慢形成、改变的主观「价值」→见树不见林 房地产未来购屋决策是客观价格与主观价值之间均衡交集→林树相见 当市场之尺与心中之尺发生冲突? 没有心中之尺时不适宜进入市场心中价值≧市场价格 个人与房地产投资之生命周期 不同持有期间之报酬与风险选择 台北市房地产过去二十二年(1971~1993年)报酬率风险研究结果 房地产应中长期(至少5~7年以上)持有，其相对的报酬与风险较为适当，短期的买进卖出交易成本高较不划算 持有期间之年 平均报酬 房地产冲突→替换选择—面对冲突如何处理? 好消费 vs.好投资 认清个人消费与投资需求的比例 好心中之尺 vs. 好市场之尺 心中之尺为消费需求；市场之尺为投资需求 高报酬 vs. 低风险 购买昂贵产品较在意风险 好品质 vs.好价格 品质好但价格不好 vs.价格好但品质不好 好区位vs.好产品 区位好但产品不好 vs. 产品好但区位不好 活在当下 vs. 期待未来 消费需求较在意活在当下；投资需求较在意期待未来 房地产的决策关键 时 机 区 位 产 品 管 理 价 格 时机、时机、时机(Timing、Timing、Tim