林义相发展租房市场解决房地产两难处境.docVIP

林义相：发展租房市场解决房地产两难处境 中国房地产：最大的财富再分配机器????最大的储蓄—政府投资转化器?? ?　　房地产关系到千家万户，关系到很多年轻人的基本生存需要，连续多年的房地产价格快速上涨引起了越来越广泛的社会关注。在这里，我不打算谈明年房价是涨还是跌，而是想从一个不同的角度来探讨，到底怎样看待房地产业的性质？它的经济后果是什么？它的社会后果又是什么？最后我提几点政策建议。　房地产是最大的“吸金器”：涉及面广、时间跨度长、财产金额大房地产业涉及的范围很广，是巨大的财富“吸金器”。从一个特定的时间截面上来说，购房会涉及到年轻夫妇双方的父母，甚至双方的爷爷奶奶，还有双方的亲戚朋友、兄弟姐妹；从时间跨度上来说，房地产通常会涉及到一对夫妇过去几年甚至更长时间的差不多所有的积蓄，同时也会涉及到他们未来十几年甚至更长时间的收入（银行按揭把他们未来的预期收入折现到现在的房子里）。同时，房地产业涉及的资源金额很大，是规模最大的单项商品。2009年商品房年销售额预计会达到5.8万亿（图1）。此外，从老百姓的开支来看，2009年房地产消费占居民消费的比例预计达到48.33%，接近一半（图2）。也就是说，房地产对经济社会、对老百姓等方方面面来说，都是一件很大的事情。? 　　 图1商品房年销售额（亿元） 　　图2房地产消费占居民消费的比例 ?　　房地产把中低收入阶层老百姓的财富基本吸光了，现在很多人变成了“房奴”。从房地产中获利最大的是各级地方政府和政府官员。这大大加剧了业已存在的收入分配的不平衡。从1992年到2008年期间，如果把1992年标准化为100，则2008年农村人均纯收入是607，城镇人均可支配收入是779，城镇+农村的人均收入是870，而财政的收入（预算内）是1761（图3），财政收入的增长幅度超出居民收入增长幅度的两倍。 　　 图31992-2008年我国财政收入与居民可支配收入增长趋势对比　　资料来源：财政部、国家统计局 二、房地产的实质：储蓄-政府投资的转化器，财富再分配的机器　　1、房地产业的收入和资金循环为了说明房地产业在中国经济增长以及财富分配中的极端重要性，我们先来看房地产业的收入和资金循环。如图4示，从左边开始，数额巨大的国民储蓄被吸进房地产业以后，一部分直接或者间接地流入到政府部门（比如说土地出让金、直接或者间接的各种税费）；另一部分资金进入银行和房地产业产业链中（上、下游其实也有各种税和费，该部分进入政府）；此外，还有一部分资金正当或者不正当地由房地产直接进行分配了。这三大块资金最后都形成了投资（储蓄）与消费，投资和消费带动经济增长，经济增长产生国民收入，国民收入再回过头来变成居民储蓄。这就是整个房地产业的收入循环（或者资金循环）。在这个过程中，我们将看到，房地产业实现了财富的再分配和国民储蓄到投资，特别是政府投资的转化。? 　图4房地产业的收入循环 2、房地产业是最大的储蓄—（政府）投资的转化器　　我们现在来考察国民储蓄是怎样借助于房地产业转化成投资，特别是政府投资的。如图5所示，居民因为自住、投资或者投机等动机而购买房地产，居民收入和储蓄以购房款和银行给房地产商贷款的形式大量地进入房地产及其产业链。如果综合考虑房地产及其产业链的收入循环，应该有超过50%以上的资金直接或间接地、或早或晚地流入到政府手里。流入政府的资金又有两部分支出，一部分形成政府的投资，投资到国有企业和政府项目里去，另一部分因履行政府职能而形成的正常开支（工作人员的工资、集团消费和转移支付等）。流入房地产业的其余资金经房地产产业的循环，进行投资。我们知道，中国经济的增长在很大程度上依赖于投资，而投资中很大一部分是属于政府的直接或间接投资。政府投资在中国经济增长中的极端重要性，在这次经济刺激计划中得到了最好的注释。 图5房地产：最大的储蓄—政府投资转化器 2009年预计有5.8万亿的巨额资金直接进入房地产业，此外，还有更大规模的社会储蓄通过银行贷给开发商及相关产业。房地产业及其产业链将其中的一大部分资金分流给了政府，政府以此进行投资，另一部分流到房地产相关产业。中国社会中最巨额的储蓄和中国老百姓中最大量的资金是通过房地产业进入经济中的。因此，房地产业是我国现行经济增长模式中，将社会储蓄转化为投资，特别是政府投资的最大的转化器。房地产的价格上涨是保证各级政府收入的需要，是巨额投资的资金来源，是我国目前经济增长模式的最重要支撑。如果改变房地产业的现状，必然严重冲击现行的经济增长模式。换一种说法，如果在经济增长模式作出适应性调整之前，房地产业的重大调整将带来经济增长模式的崩溃。这也是很多人用来维护房地产业现行运行格局的理由。　　3、房地产业是最大的财富再分配机器为什么说房地产是最大的财富再分配机器？如图6所示，从收入上来看，居民财富通过房