万科-以法律的角度说物业管理.ppt

以法律的角度说物业管理 物业管理的产生与发展 物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国，当时工业革命发展使大量农村人口涌入工业城市，引起对城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理导致产生房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。一位名叫奥克维娅-希尔的女士迫不得已为她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效仿。今天，英国的物业管理业作为一个固定行业，其整体水平是世界一流的。 ★物业管理的起源 物业管理的产生与发展 1981年3月深圳市物业管理公司成立，这是深圳乃至中国第一家物业管理公司，标志着专业化物业管理迈出了第一步；东湖丽苑小区率先实行了物业管理。 1993年6月28日深圳市物业管理协会成立，这是深圳乃至中国第一个物业管理行业组织； 1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（其中业主委员会的规定源自陈之平在天景的经历）颁布； 2003年9月1日，第一部全国性物业管理法规《物业管理条例》实施。 2003年9月19日，中国第一个住宅产业化协会——深圳市住宅产业化协会成立。 ★物业管理在中国的发展历程 物业管理的产生与发展 1992年1月万科成立下属第一家物业管理公司--深圳市万科物业管理有限公司，经过十多年的发展，“万科物业管理”已发展成为国内同行业中的知名品牌。随着万科房地产在全国各主要城市的迅速发展，集团又先后在天津、北京、上海、鞍山、沈阳、大连、成都、武汉、长春、南昌、南京、广州、佛山、中山、东莞、惠州等16个城市成立了专业的物业管理公司，目前管理项目159多个，管理面积近2600万平方米，管理类型包括高层大厦、多层住宅、别墅、写字楼、工业区、学校及政府公共物业等。 ★万科物业的发展历程：万科物业管理是伴随着万科房地产开发业务的产生而产生，并逐步发展起来的。万科集团自1988年开始介入房地产行业，1990年建成第一个房地产项目--深圳天景花园，受SONY公司售后服务的启发，一开始就将物业管理作为房地产开发的一项售后服务保障措施，并提出了在管理服务上一定要超前的理念。 2005年12月12日，万科物业率先在全国各地将其属下的物业管理处全部更名为---物业服务中心。开风气之先，致力为业主提供更加周到的物业服务。 物业管理的基本概念 ★物业 定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。 物业的特性： 位置的固定性和地区性 形式上的多样性 使用上的长期性 建设周期长、投资量大 容易受政策的限制 保值性和增值性 物业管理的基本概念 ★物业管理 行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。 《物业管理条例》第二条：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理的基本概念 1、房屋的维修、养护； 2、消防设施设备、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车库、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施、公共场所的使用、维修、养护和管理； 3、清洁卫生；（外包体现专业化分工） 4、停车服务；（与车辆保管的区别） 5、公共秩序（业主家中失窃是否应由物业公司赔偿） 6、市住宅主管部门规定和委托合同规定的其他物业管理事项； ★物业管理的基本内容 物业管理的基本概念 ★物业管理企业资质 物业管理企业资质是指物业企业从事物业管理服务所须具备的条件的总和。 《物业管理企业资质管理办法》 1、物业管理企业资质共分为一级、二级、三级； 2、各级别的物业管理企业的管理范围有所不同： 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。 　　二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 　　三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 我司于2008年3月11日获得二级资质！ 物业管理的基本概念 ★业主、业主大会及业主委员会 业主： 《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。 业主大会： 《物业管理条例》第八条：物业管理区域内全体业主合法权益的代表者与维护者。 业主委员会：