执行总经理面试答卷.docVIP

董事长助理（执行总经理）面试试卷 尊敬的董事长，各位面试官： 答题前，先将本人管理思路做简要阐述。 若一家房地产开发公司已经确定要求高但可操作的战略目标，那么经营管理的执行者或辅助者，要做的就是“化战略为行动”，我的做法如下： 一是牵好现金流这根主线。现金流绝对不应只是老板和资金部门的事，它是每个部门甚至基层员工都要思考和行动的事。它决定投资部门应该拿怎样的地，如何谈付款，做什么去化速度和利润的产品；计划部门如何安排开发计划，怎样保证节点达成；规划设计部门怎样规划项目，用什么结构形式，选择怎样的材料，怎么从源头保证品质和控制成本；工程部门如何保证品质和进度，如何有效利用施工单位和材料供应商资金；报建部门如何提高效率，节约费用，规避风险，为实现提前融资和销售创造有利条件；营销部门怎么推广和销售，钱怎样用在刀尖上，以保证速度和利润等等；资金部门应怎样选择、何时选择怎样的资金渠道，资金如何调配；人力资源部门怎样优化人员、提高能效，确保各项计划的顺利达成等等。 二是分解出各条板块目标。根据现金流要求确定各板块的工作计划和目标值。 三是制定出相应行动方案。根据各板块的工作计划和目标值制定出切实可行的各板块行动方案。许多公司不会做这一步工作，或者是公司层面只要结果，不重视这一步工作，但它确实很重要。 四是激发出团队的战斗力。有四招很有用，一是把战略目标、现金流计划、板块目标和行动方案一字不漏的、反复的、一直传达到基层员工，没有什么秘密可言，让每个人都带着方向、希望和使命工作，这对人很重要；二是各级目标设定要清晰，要能够描述，不能描述就不能管理，另外就是目标定的要高，高目标才能激发斗志，再就是目标要可操作，可以参照标杆企业的目标；三是给每个人一块独立思考和工作的空间，上级领导以教为主，房地产没有什么高、精、尖的东西，实在不行的人就换掉；四是大胆启用新人，上面都有领导看着，可培养的人出不了什么大问题，即使出了些小问题，那也是企业应有的投资，它肯定有回报，而且不会很小，毕竟做事的欲望很重要。 以下题目本人均在以上管理思路的基础上做答。 一、开发计划如何编制？ 答：开发计划不是简单的关键节点，它应该是一个系统，这个系统应该包含以下五大部分： 一是项目定位。包含产品定位、规划设计、目标成本测算、利润设定、生产计划、投资计划、融资计划和销售回款计划。 二是根据项目定位确定全现金流计划。 三是提取一、二级计划并制定行动方案，一级计划公司把控，二级计划分管领导或项目公司或部门把控。 四是确定目标成本和质量特别是感观把控目标，成立成本控制小组和感观体验小组把控。 五是拟定专项奖励方案。 开发含哪些环节、节点？ 答：以一级节点举例说明： 1、土地获取。阶段性成果为国土证和用地规划许可证。过程工作为信息收集、判断、可研和建议书、谈判、寻找资金合作、招拍挂或转让、签订出让合同或转让协议等等。如是一级开发或土地流转还涉及到与政府签订协议、规划调整、用地指标、拆迁安置、基础设施配套和优惠政策等问题。 2、项目交地。阶段性成果为交接桩。如不是净地，则涉及拆迁问题，这种情况已不多，开发商多以此作为延缓开发的理由。如需抢进度，以下开工前的相关步骤可以提前在交地前进行。 3、项目定位。阶段性成果为定位报告，包含项目的目标成本和全现金流计划等。 4、方案设计。阶段性成果为设计文本和审查意见书。过程中征求政府部门意见，以便一次性通过。长沙县好像没有审查意见书这个环节，是直接对报建图进行审查。 5、施工图设计。阶段性成果为施工图设计文本和施工图审查。过程工作为扩初设计任务书、扩初、扩初审批、施工图设计任务书、土建基础施工图。土建施工图完成后可提前施工，完成项目的二次目标成本和全现金流计划确定。 6、办理施工许可证。阶段性成果为施工许可证。过程工作为成果为工程规划许可证、总包单位和监理单位确定、签订合同及备案、核费缴费等。许多公司采取阴阳合同备案的方式，一是为了抢进度，二是为了甲方利益。 7、开发贷放款。部分大公司能做到三证上会，四证放款。其它公司为了增加审批通过的慨率现在多是四证上会。 8、开工。过程工作包括临水临电接通、土方。 9、取得预售许可证。阶段性成果为预售许可证。过程工作为工程达到形象进度，预测绘等。形象进度一般为多层封顶，高层10层。通过做工作可以提前办证，但客户现在越来越懂了，提前销售需做好风险防范工作，时间差要打好。有示范区和样板房的，应在开工前做好园林和样板房装饰设计。 10、开盘。阶段性成果为开盘销售比例，根据现金流计划确定。过程工作为营销方案、示范区展示和推广蓄客。 11、销售70%。完成本期推盘物业70%的销售。 12、销售100%。本期清盘。 13、单体竣工。过程工作为基础、主体、砌体、楼地面、外墙保温及饰面、屋面、窗、栏杆、电梯、公共部分装饰、防火门及