首发项目设计任务书.docVIP

一期产品（住宅部分）设计任务书 项目名称：温榆河项目（暂名） 项目地点：北京昌平小汤山镇土沟村温榆河边 建设单位：北京首发房地产有限公司 目录： §1、项目概况 基地情况介绍 气候资料 项目规划要求 技术指标数据 §2、市场定位及产品建议 总体设计要求 各区景观设计要求 图纸要求 时间要求 §3、基础资料 项目规划总图（AUTOCAD电子文件） 项目地块照片（电子文件） §1 项目概况 一、基地情况 1． 基地概况： 1．1 用地地点 本项目位于规划北五环与北六环之间、昌平小汤山镇土沟村，东接规划的京承高速公路，西侧为小汤山镇土沟村，南临温榆河。一期项目用地位于地块难侧靠温榆河沿线。 1．2 周边道路 东侧：京承高速公路； 北侧：规划路； 西侧：规划路 南侧：规划滨河路，一期住户出行的主要交通线路。 1．3 周边环境 一期位于地块南侧，景观价值极高，东侧临在建的京承高速，以100米宽的隔离绿化带与之相望；西侧以自然村落和耕地为主：北侧为景观绿轴；南侧为林荫大道。温榆河在基地南侧由西北蜿蜒向东而去，河道两侧有200米宽城市绿化带。 1．4 用地面积 总的规划用地143.9公顷；建设用地约100公顷； 一期用地35万平方米，其中住宅部分用地23万平方米 1．5 基地简况 一期项目用地主要分为四部分， 地块A——为服务区用地 地块B——为酒店用地 地块C——为配套商业用地 地块D——为居住区用地，又可分为 D-1地块——联排别墅用地 D-2地块——独立别墅用地 1．6 地理概况 一期用地靠近温榆河绿化带，风景非常有利于营造高档住宅，目前土地状况为耕地。 2．气候及土壤资料 该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，年平均降水量570毫米，年平均蒸发量2000毫米。 原有地貌平缓，落差约2米，为温榆河北岸一片农田，适合物生长 3． 基地社会概况及分析 3．1 目前目前基地所在区域生活配套设施缺乏，周围2公里范围内没有商场、超市，但离高速公路不远，便利的交通条件可有限弥补。 3．2 基地位于规划温榆河绿色生态走廊，为将来的旅游、休闲、度假区，成为北京的旅游休闲景观带。基地所在区域为规划昌平旅游休闲居住区 。 4．规划要求 容积率: 0.4 限高：A、B、C地块限高 12 米 D地块限高 9 米 5 交通状况 应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点； 私车赴宗地路线选择； 应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图 6 市政管线 给水：远期供水昌平区自来水管网供给，近期由独立自备井供给 绿化用水、道路用水及建造厕所用水由中水供给 雨水：经调蓄后排入温榆河 污水：采用分散的小型处理净化为中水 供热：采用地热、电力或空气源热朋泵机组等清洁能源供热 供电：引自北七家110千伏变电站 燃气：采用天然气，引自北七家调压站 垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理 地块周围现没有任何管线。 §2． 一期市场定位和产品建议 一． 市场定位 1．总体定位 项目市场定位 市场形象定位 全功能休闲生活特区/原生态别墅公园/中坚领袖的梦想家园 全功能休闲概念——商务休闲，居住休闲，运动休闲，景观休闲，旅游休闲； 北京现代乡村生活——别墅是稀缺的，也是珍贵的，别墅生活是一种高品质生活，是成功人士的生活模式，高格调定位有利于烘托气氛，使人们期望值攀高，为低价入市制造驱动力； 中坚阶层多元化的价值趋向，希望有相应宽容写意的生活模式可选，体现多元化主题。 产品档次定位 规划设计、环境配套、物业管理等综合素质一流的高品质、高品味的低密度多元主题复合型居住健康休闲小镇，以高档别墅和高端TOWNHOUSE产品为主。 产品功能定位 一期是100万平方米大社区的龙头，功能属性应该具备多元化的特征，弹性，可发展性，独立house是产品最基本的定位，产品的个性与主题。每一期产品的形势的主题，温泉、森林或者运动 1．最终用途 购买本产品的最终用途 第一居所：满足高品质的生活需求 第二居所：家以外的私人专属居所 心理的满足：拥有某种特定的身份标签 投资：个人财产的固化表现；获取长期资金回报 2．地理细分 客户的地区分布 北京地区为主体（中关村、CBD、亚北地区），另有常年来往中国的境外人士 3．人口细分 年龄、生命周期 性格、职业 收入、教育、社会阶层 信仰 ①富人阶层（普遍拥有一套以上的居所及交通工具） ②年龄跨度较大，30～50以上 ③社交、应酬、招待活动频繁人士 ④教育背景跨度较大，无明显特征 ⑤男性占大多数 4．心理变量 生活方式、个性、态度 ①有强烈的社会主流意识 ②个性稳重，有自主的判断力 ③完全个性化的生活方式。 ④有归属感的某个阶层的业余生活，习惯在固定的场所消费。 ⑤对健康的重要性越来越看重 5．