《东莞联佳大厦推广营销提报》.ppt

2006-12-18 诚信 创新 价值 联佳大厦营销策划方案 前 言 东莞楼价节节攀升，供需两旺，尤其新城中心区更加明显。本项目恰位于该区，地理位置极佳，地段价值极高，且产品设计方正、实用率高，完成项目销售难度不太大。 那么我们还需要考虑什么呢？ 前 言 首先,项目价值是否还有提升空间 其次，怎样才能提升项目价值 市 场 分 析 产品依赖于市场，我们将在东莞人口、经济、产业结构及今年房地产开发状况等基础上加以分析，为提升项目价值提供依据。 一、东莞经济概况 东莞概况:经济实力、城市竞争力 【全国综合实力千强镇最多的地级市】 【全国首评千强镇虎门雄踞第一】 【家庭汽车拥有率居全国镇级第一】 【全国国企出口额列第一名】 【中国城市竞争力居地级市第一】 【生活质量位居全国地级市第一】 【全国面积最小的镇创造出最大的效益】 【国内首个异地候机楼】 【世界最大的玩具生产制造城】 【全球最大灯头企业落户东莞】 【工业企业就业人员列全省之冠】 【人均住房面积全省最大】 东莞概况:三大产业比例、人口结构 东莞产业结构比例 　　2006年，东莞市三大产业比例由2005年的2.4∶55.4∶42.2调整为1.0∶56.5∶42.5，其中第一产业增加值22.54亿元，下降3.2%，第二产业增加值1232.70亿元，增长20.8%，第三产业增加值927.20亿元，增长17.8%。 东莞人口 2006年东莞市在册总人口为750.63万人。其中，户籍人口总数为165.65万人，比2004年增加3.68万人，增长2.3%；外来暂住人口584.98万人。实际外来人口超过1000万，以大量的产业工人为主体，与其以制造业为主的产业结构相吻合；中产阶层相比深圳、广州等大城市明显缺失。 产业结构：外源型、制造业、科贸研发 支柱产业 　　东莞市确定了电子信息制造业、电气机械制造业、纺织服装制造业、家具制造业、玩具制造业、造纸及纸制品制造业、食品饮料制造业以及化工制品制造业等工业八大支柱产业，总产值3233.63亿元，增长21.1%。 科技贸易型企业的发展 　　2006年新增市级民营科技企业200家，累计达到1100家；新增省级民营科技企业63家，累计达到296家；省级民营高新技术企业累计达到119家，占全市高新技术企业总数的48.2％，截至2006年，全市取得外贸进出口经营权的民营企业累计1334户。 东莞概况:个体经济、消费力 东莞个体经济的发展 2006年私营企业和个体工商户注册户数37.45万户、当年新登记9.69万户。私营个体经济缴纳税收69.07亿元，比上年增长25.6%。 东莞消费能力 　 2006年城市居民人均可支配收入25320元，比上年增长10.7%。预计2006年城镇在岗职工平均工资突破3万元，达到30683元，按同口径对比，增长10.2%。2006年农民人均纯收入突破1万元，达到10530元，增长7.0%。 东莞经济的隐忧 东莞经济的快速发展，一直以来依靠的是外资投入、“三来一补”的加工业，因此形成了以土地资源、劳动力资源、社会资源为代价的粗放型发展模式； 据估算，东莞GDP每增长1个百分点，需要消耗1200亩左右的土地，东莞目前处于工业化、城市化快速推进期，现有土地指标不够用一年； “民工荒”现象严重，缺口30万还是100万不重要，数字背后表明低廉的劳动力资源呈现后继无人的局面；加工型企业的薄利与劳动力价格的涨升需求之间的矛盾无法调和。 “借船出海”到“造船出海” ——产业升级的必由之路 要解决这些矛盾，要求东莞的经济发展模式必须由“加工业”向“制造业”升级，产业结构向研发类、科贸型的精细发展模式升级。必须从“借外资的船出海”向“造自主研发的船出海”进行演变。 政府已经意识到了这点，以“制造业名城”为基点，无论是在城市建设还是在产业经济引导方面都清晰了方向。 社会经济发展趋势启示 实施经济社会“双转型”发展战略，在未来加快经济发展等方面将会取得了显著的成绩； 在拉动经济增长的三大需求中，投资需求回归理性，消费需求增强； 消费结构加快升级，形成了以住宅、汽车、餐饮为主的消费热点 二、城市发展和规划 城市格局：一心两翼，八大中心镇 东莞区划 　　东莞按照功能定位及经济结构的不同形成“一心两翼八大中心”的行政区划，将周边28镇按照经济吸附力形成八大中心镇区；东莞的行政区划调整也将在此基础上提上议事日程。 “一心两翼”：以中心区为市域发展中心，以常平和虎门为东西两翼带动城镇带发展。 城市规划：CBD与CLD对城市的影响 中央商务区CBD 位于东莞大道北段及相关辐射区； 是东莞的商业、会展和商务中心。 中央生活区CLD 位于东莞市东城区与南