《上新聚仁--2009年海宝山蕴川路地块项目前期定位报告》.ppt

第三部分 项目物业研判 EVALNATING MYSELF SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 ＠ 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 宝山蕴川路项目报告 2009.10 报告提纲 第一部分 宏观背景理解 第二部分 项目运作方向 第三部分 项目物业研判 第一部分 宏观背景理解 上海宏观市场表现 供求方面：自09年1月起，上海个月份的供求均表现为供不应求的状况，截止到8月底，市场的供求比为0.676; 价格方面：近期市场成交价格上升较为迅速，价格平台已经从年初的13000元上升16000元，增幅为23.1%； 信贷增幅过大，市场通货预期高，作为较好保值产品，房产需求回升明显，目前股市等行情不稳，房地产将成为最大的收益行业，未来的预期较为乐观； 各环线片区的供求表现 49.4 229.5 47.2 24 26.5 供应 09二季度 52.6 353.7 77.8 63.9 50.23 去化 10.67 120.1 39.1 12.2 10.3 供应 09一季度 26 137.6 47.4 41.8 21.59 去化 12.83 148.3 49.44 29.04 22.66 供应 08四季度 20.06 110 35.3 21 14.2 去化 38.11 132.65 44.81 21.74 32.16 供应 08三季度 22.8 98.7 27.2 17.4 11.3 去化 39.7 143.6 44.4 44.7 27.2 去化 16.81 128.68 37.61 56.58 34.38 供应 08二季度 32.6 105.3 42.8 18.8 16 去化 27.55 103.63 41.55 16.06 33.09 供应 08一季度 44.4 202.6 46.4 49.1 20.18 供应 09三季度 61.3 郊外环 248.9 外郊环 59.6 中外环 52 内中环 42 内环内 去化 内环片区：供应出现萎缩，09年季度供应基本在20万方左右，相比08年下降10万方左右，但在成交方面有上升趋势； 外郊环片区：该区域是市场主力的供求区域，市场份额方面基本占到全部的60%左右，季度供求在200万方左右； 郊外环片区：市场潜力区域，市场供求上升较为明显，季度供求在50万方，相比08年上升10万方左右； 受土地供应的影响，市中心供求矛盾将日益突出，客源将逐步流向郊环线区域； 各环线片区价格走势 2644 2955 6209 5999 9079 9960 12650 18674 28324 36876 09三季度 9150 11012 15619 21034 32163 09二季度 36.1% 8616 9760 9172 9312 7316 郊外环 30.5% 10041 10521 10998 11313 9695 外郊环 49.8% 13306 14078 14702 14552 12465 中外环 26.9% 18727 17970 21679 23742 22325 内中环 32.7% 27517 26190 28310 35844 27797 内环内 增幅 09一季度 08四季度 08三季度 08二季度 08一季度 价格 内环以及中环片区的价格已经达到20000元以上，与外郊环的价格差异日益拉大，受价格引导，客源也将逐步流向外部区域； 宝山交通出行优势 市中心 宝山区 七号线 一号线 三号线 宝山区与市中心已经完全紧密连接，目前是各区中与市区联系最为紧密的片区； 1号线： 1993年5月28日开始试运营，目前一号线南起闵行区莘庄站，北至宝山区富锦路站，经过上海南站、徐家汇、人民广场、上海火车站。 3号线：上海南站至江湾镇段于2000年12月投入运营，北延伸（江湾镇至江杨北路）于2006年12月投入运营。经过上海南站、八万人体育场、中山公园、上海火车站，宝山腹地。 7号线：2009年底运营，从宝山大场锦秋路、经过静安寺、至浦东。 宏观背景结论 上海市场整体表现良好，同时受供应、价格的导向，更多表现为外扩的趋势； 而宝山在产业经济、空间距离、交通动线方面体现与市区的紧密联系，宝山正逐步融入到市中心； 结合宏观发展趋势以及城市外扩的影响，项目完全有机会借助宝山的优势条件吸引宝山中部片区乃至北区的中高端客源； 第二部分 项目运作定位 新城定位 上海中心城宝山部分：宝山外环线以内的地区是上海中心城区的组成部分。以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划目标 新城部分：由淞宝、杨行和顾村构成的组合新城空间格局，新城用地规模55平方公里，人口规模55~60万。 产