成业行北京石景山鲁谷项目市场调研暨产品定位建议报告.docVIP

石景山鲁谷项目市场调研暨产品定位建议报告 北京成业行 谨呈 2007年7月26日 （内部资料 谨慎保存） 报告提纲 前言 市场调查 调研结论 项目分析 产品定位 建筑设计 附件：委托设计任务书 前 言 调研目的 在参加本项目地块招投标前期,我们进行了市场调研和定位策划研究，确定了项目开发的基本方向和原则。本报告是在此基础上进行的重点调查及对产品定位的深入研究，旨在为委托设计任务书提供依据。 调研内容 1、宏观市场概况 2、土地市场调查 3、竞争楼盘调查 4、深度访谈 一、市场调研 1、宏观市场概况 2006年末北京全市常住人口1581万，生产总值7720.3亿元，人均收入19978元。全市商品房销售面积2607.6万平方，商品房销售额2159亿元。商品住宅空置494.1万平方，减少305.6万平方。 根据规划，到2020年，只有1/10的北京人还住在城里。近郊人口达到58.56%。 北京市未来城市规划：两轴—两带—多中心 从北京城市规划看石景山区未来发展 石景山区未来是北京市的8个城市职能中心之一——石景山综合服务中心，石景山区的功能定位是“一区、三中心” 。石景山区委、区政府确立为首都休闲娱乐中心区，即CRD（Capital Recreation District）——意味着最适宜生活的地方！ 石景山片区优势 地铁1号线、五环、多条公交线路、旅游路线与市区紧密相连；京西交通枢纽优势。北京市城区绿化率最高的地区，同时是全市唯一拥有山林的城区。通过首钢的搬迁，石景山区将重点发展文化娱乐产业，成为北京最适合生活的地方。首钢搬迁后西长安街延长线将被打通，直接通到门头沟，穿过首钢的区域基本定位为“中央办公区”，已有中央单位表示愿意搬迁。 石景山房地产市场 2003年以来发展速度很快。现有常住人口中一半左右在城区就业，基本靠地铁解决交通问题。除去投资客，中青年是石景山区购房主要群体。目前石景山鲁谷片区二手房均价8000-9000元/平方米，新盘均价突破10000元/平米。预计2007-2008年，石景山房地产市场仍然是稳中有升的局面。 2、土地市场调查 2006-2007年石景山土地出让供应情况统计 成交时间 地块名称 土地面积 建筑面积 成交价 楼面地价 中标公司 用地性质 20064-20 银河商务区一期 8462.625㎡ 29136.204㎡ 10500?万元 3603.76元 中铁建设集团 商业服务业、写字楼 20064-20 金鼎商贸区用地 65355.3㎡ 154834.6㎡ 43732.0806?万元 2824.44元 北京实兴腾飞置业 居住、商业 20075-18 金顶街三区住宅及配套项目用地 211102.833㎡ 427200㎡ 124800?万元 2921.35元 北京首钢房地产 居住（含基础教育）、公共设施、绿地 20075-29 银河商务区二期 69968.387㎡ 208344.92㎡ 52000?万元 2495.86元 大连万达集团 公共设施用地（C） 20075-29 鲁谷G804号居住用地 11812.2㎡ 52545㎡ 22841?万元 4346.94元 北京金第房地产、成业行 居住用地 即将上市地块 2007-2-2 衙门口地块 290000㎡ 43万㎡，含经适房 东至西五环路、南至京原路、西至101铁路线、北至锅炉厂南路 居住及配套项目 拟推出土地一级开发项目情况 20064-14 衙门口东路北侧地 不详 不详 不详 不详 北京京汉房地产 居住 20071-9 南宫住宅小区用地 26.45公顷 25.29万平方米 不详 不详 北京天泰兴业置业 居住及配套 20072-2 北京国际雕塑园地下文化娱乐中心 40公顷 11.8万㎡，地上2.9万㎡ 地下8.9万㎡ 不详 不详 不详 商业 20072-2 老古城综合改造 39.32万㎡ 70万㎡，住宅42万㎡，商业26万 不详 不详 不详 住宅商业教育综合 学校0.9万㎡ 20072-2 京西商务中心 13.76万㎡ 23.1万㎡ 不详 不详 不详 商业金融 ——数据来源：北京市土地整理储备中心 北京市土地整理储备中心石景山区分中心 以上统计数据表明，这两年石景山片区的土地供应量并不大，甚至可以说是有点偏紧。在2006年至今一年半的时间内，石景山区通过招拍挂途径上市的土地总共不过五块，土地供应面积为366701.345平方米（约合550亩），总建筑面积872060.7