住房按揭贷款证券的国际经验及启示.pdfVIP

近／L『年来，住房按揭贷款证券化是备受我 国学界 二级市场融资模式中，又分为按揭银行 (Mortgal 和业界瞩 目的金融创新品种。然而就在各界积极呼吁 Bank)／按揭债券模式和特定交易机构 (SPV)／按揭 以美国房贷按揭贷款证券化为学习榜样、大规模贷款 款支持债券 (MBS)模式，也称欧洲传统模式和美 国： 证券化呼之欲 出的时候，一场 自2006年开始的次级 式的二级房贷市场。 住房按揭贷款危机 (简称次贷危机)席卷了美国经济， MortgageBank模式：主要是指房贷发放机构： 并最终传染到整个国际金融市场，引发了百年一遇的 发放贷款，然后 以全部资产做抵押发行企业债券，j 国际金融危机 。这无疑给我国刚刚起步的住房按揭贷 者只以发放贷款资产 (组合)的未来收益权为抵押- 款证券化实验敲响了警钟，我们不得不重新审视住房 做担保，自己发行按揭贷款债券 (MortgageBond) 按揭贷款证券这个制度 的根本和在不同国家的实践 公开资本市场出售，从而获得融资。这里贷款资产 经验 ，为我 国推进按揭贷款证券化工作提供建议 。 合的未来收益权被出售给资本市场的投资者，按揭 一 、 按揭贷款证券化的重要性与国际模式 行以此重新获得资金注入，但贷款资产组合本身产) 我们可以把市场化的住房贷款融资分为两种：一 还是留在放贷者 自己这里 。债券是放贷机构对投资： 是只依靠房贷一级市场融资的传统模式。由于储蓄和 的一种债务。在房贷机构破产时候，投资者对贷款 活期、定期贷款都是短期资金，而按揭贷款是长期资 产 组合 有优 先权 利 。按 揭债 券 分 为不 可 赎 f 金，这种融资方式意味着负债资金与资产资金之间往 (Non—Callable)和可赎 回(Ca1]able)两种品种，主 往到期期限的高度不匹配，资金流动性很差，而且囿 区别在债券发行人能不能提前要求偿还债券债务，1 于 自吸 自贷 ，贷款规模上受到很大限制。二是依靠二 者不可 以而后者可 以。又因前者主要在德 国发起，J 级市场融资。放贷机构发放贷款，然后把贷款资金 (组 者主要在丹麦实行，又分别称为德国模式和丹麦1 合打包)以发行证券的形式转售给公开资本市场上的 式。 投资者。贷款产权或者未来收益权转移，放贷机构重 SPV—MBS模式：SPV(SpecialPuiposeVehicle 新获得融资，即按揭贷款证券化 。 — — 特殊 目的机构，是专指美 国、澳大利亚等 国家 按揭贷款证券化实现了住房贷款 贷‘款——贷 按揭贷款支持债券 (Mortgage—backedSecurit5 款 回收——再贷款 ”传统模式到 “贷款——贷款出 MBS)市场上为发行按揭贷款支持债券而特别设立[ 售——再贷款”现代模式的转变，解决了房贷流动性 机构 。这意味着，按揭贷款债券是 由中间机构代为 差的难题 ；打开了住房贷款与公共资本市场的渠道 ， 行而不是像按揭银行那样 由放贷机构 自己发行。sF 融资来源大大丰富；一般资本市场投资者都是长期投 通常的做法是，从一级市场 “真实”收购已经发放的1 资者，可以提供稳定长期的资金来源；贷款证券化过 房贷款，打包组合后在公开资本市场发行按揭支持f 程又有 “信用增级”，使金融资本信用风险降低。二级 券获得融资，原始住房贷款资产组合产权与放贷人{ 市场的深化发展是现代住房金融发展的总体趋势。在 无关系。典型代表是美国的房地美和房利美。但也 2009．10总第346