工程经济学第九章_房地产综合开发项目经济效果分析.pptVIP

第九章房地产综合开发项目的经济效果分析 第一节　房地产综合开发概述 一、房地产综合开发的概念 1.开发： 原意是指以荒地、矿山、水利等自然资源为劳动对象，通过人力的改造而为人类所利用的一种生产活动，这种活动既具有使用价值，也具有价值 2.房地产综合开发： 是对城市的新建和重建地区，经人力改造创造建设条件，然后按“统一规划，统一设计，统一配套，统一施工和统一管理”的要求进行各项工程建设的综合性开发活动 二、房地产综合开发的基本程序 （一）八个步骤 1.投资机会寻找 2.投资机会筛选 3.可行性研究 4.获取土地使用权 5.规划设计与方案报批 6.签署有关合作协议 7.施工建设与竣工验收 8.市场营销与物业管理 （二）四个阶段 1.投资机会选择与决策阶段 投资机会选择： 开发商往往依据自己对某地房地产供求关系的认识，寻找投资的可能性，常说的“看地” 投资决策分析： 主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作 2.前期工作 是指在确定不具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前所涉及有关各种合同条件的谈判与签约等工作，前期工作内容包括。 1）分析拟开发项目用地的特征与四至范围、用途及获益能力大小 2）获取土地的使用权 3）征地、拆迁、安置、补偿 4）规划设计与建设方案的制定 5）与城市规划管理部门协商、获得规划许可 6）施工现场的水、电、路通和场地平整 7）市政设施接驳的谈判与协议 8）安排短期和长期信贷 9）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户 10）对市场状况进行进一步的分析，初步决定租金或售价水平 11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算 12）对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进 行初步洽商 13）开发项目保险事宜洽谈 3.建设阶段 是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上的过程即开发项目建筑工程的施工过程 4.租售阶段 第二节 地租与地价理论 一、我国城市土地使用制度的改革 1.新宪法规定：城市土地属于国家所有 2.把过去的不得“无偿、无限期、无流动并不得出租转让”使用改为“有偿、有限期、有流动、可以依法转让”使用，使土地作为生产要素真正纳入市场经济轨道 3.决定城市土地使用权费用的最基础的因素是地租及其所表现出来的地价 二、地租理论 1.地租： 是指报酬或收益，是直接生产者在农业（或其它产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式 2.租金： 是土地使用者为使用土地及其附属物支付给土地所有者的全部代价 3.地租和租金的关系： 地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外还含有土地资本的利息，以及一部分平均利润和工资 4.地租的分类： 1）级差地租： 实质是占有较优土地经过经营而获得的超额利润，地租根据形成条件不同可分为级差地租Ⅰ（本意是对于相同面积的地块，由于土地的肥沃程度和位置的不同而产生的大小不等的超额利润转化成的地租，对于城市土地，主要是由于地理位置决定，而肥沃程度不起作用）和级差地租Ⅱ（本意是指在同一块土地上连续投入同量的资本，而产生大小不等的超额利润转化成的地租，对于城市土地，返加投资所产生的超额利润 不是土地的直接贡献而是投资者的投资贡献） 2）绝对地租： 是由于土地所有权的垄断以及土地所有权与使用权分离所产生的，租用任何土地都必须交纳的地租 3）垄断地租： 由土地所有权垄断而带来的垄断利润 三、地价理论 （一）地价的概念 是购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，可表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式。在我国土地所有权归国家所有，所以土地的价格体现是土地使用权价格 （二）地价的特点 地价不同一般物价，具有自身特点 1.表示方式不同（土地除以价格表示，还可以用租金表示） 2.价格基础不同（所有权和使用权） 3.形成时间不同（标准化和非标准化） 4.土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不是由生产成本决定 5.地价主要由地产需求决定 6.地价具有明显的地区性和个别性 7.地价呈明显的上升趋势，地价上升的趋势高于一般商品价格的上升速度 8.市场结构不同（市场完整与不完整） 9.折旧现象不同（价值降低与增值） （三）地价的分类 1.按土地的权利分类 （所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等） 2.按土地价格形成方式（交易价格和评估价格） 3.按政府管理手段（申报地价、公告地价） 4.按土地