房地产开发方案.doc

目录第一部分：市场调查　一、**市总体社会及经济发展状况　二、房地产总体市场现状及走势分析　三、市场需求分析　四、竞争市场调研与分析部分第二部分：客户分析 　一.客户群体的构成与特征的描述　二.客户群细分及其客户心理因素分析　三、目标客户需求分析　四、交易案例客户总结第三部分：项目分析　一．项目简介　二．项目ＳＷＯＴ分析　三．项目规划设计方案评析　四．项目综合评价及项目发展策略第四部分：项目整体定位　一．整体定位原则　二．项目整体定位　三．形象定位　四．产品定位　五．规划建议　六．建筑　七．户型　八．园林建议　九．室内设计建议　十．配套建议5．新楼住宅销售面积：用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比较来说明新开发项目的特点。6．三级市场与二级市场交易量比较：（备选）7．城市不同地区的开发面积比较：说明开发重点向哪一部分转移。图例如下：（二）．房地产发展趋势这一篇章，我们称之为“危言耸听”+“填鸭”。手法是用目前市场上的一些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对发展商进行洗脑。所有概念的提出与阐释都是为已有的定位服务，从各个角度，各个层面证明给出定位的正确性，具体的论据根据项目的不同，采用不同的“鸡尾酒”式调配。一般采用四到六个方面即可。资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，可以从规模优势、社区氛围等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点、品牌塑造加以引诱说明。总之，把发展商最隐秘的愿望探听出来，再从社会层面告诉他这是整体的发展趋势。比如：1、 大盘成为房地产发展趋势。2、 购房消费趋于理性等等……三．市场需求分析这一部分是在市场调研的基础之上完成的，但在某种程度上，所谓市场调查只不过是对自己信心的一次鼓励而已，所以，这一部分的数据可以通过资料等其他手段获得。在进行演示时，多以图表来加强说服力。下面是一些屡扑不灭的市场新特点。当然，具体数据要根据项目的不同加以调整。这一部分也可以作为市场调研的成果单独提出。**市****年住宅消费市场调查1．购置新房情有独钟调查结果反映出，打算选购新房占86％；二手房占7％，尚未决定占7％，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。2．自用为主导在购房用途的选择中，自住占83％，投资占9％，为亲友占4％，为度假占3％，其他占1％。　　购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。3．潜在需求旺盛以计划购房时间来分析：计划最近购买的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，两年以后占9％。 从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜在需求非常旺盛。4．**地区是置业者首选（割据各自城市不同而填相应的区域）5．最爱的是小高层或多层。（自选）频数分析表明，中意小高层的消费者占44％，多层占33％，高层占21％，别墅占2％，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。从住房类型看，平层占56％，跃式占20％，复式占23％，其他占1％。对平层的选择不再是一支独秀，其他类型的户型也开始进入人们选择的视野。交叉分析表明，喜欢多层的消费者中，平层占67％，跃式占15％，复式占18％；喜欢小高层的消费者中，平层占56％，跃式占25％，复式占19％，两者对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层建筑消费者中，平层占44％，跃式占18％，复式占38％，选择复式单位的比例之高引人注目；相比之下，喜欢多层建筑的消费者中，选择复式单位则不十分突出。6．更喜欢自己装修？（根据市场情况，自选）在交楼标准的选择上，毛坯房占40％，厨卫装修占34％，普通装修占19％，精装修占7％。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。与家庭月收入交叉分析：交叉分析结果显示，收入在5000元以下的，选择毛坯房占45％，基本装修55％；收入在5000－8000元的，选择毛坯房占35％，基本装修占65％；收入在8000－10000元的，选择毛坯房占60％，基本装修占40％；收入在10000元以上的，选择毛坯房占65％，基本装修占35％。分析表明收入越高的家庭，选择毛坯房作为交楼标准的比例越高。这显示人们在收入高的条件下，更愿意为装修的自由选择预留更大空间。7．三房是首选在单位房间的选择上，选择1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。上述结果与家庭结构交叉分析则显示，单身在选择上：1房占5％，2房占25％，3房占58％，4房占12％；二口之家的，1房占3％，2房占36％，3房占51％，4房占10％；三口之家的