2010年银行从业考试个人贷款讲义精华第三章.docVIP

2010年银行从业资格考试个人贷款讲义精华第三章 第三章 个人住房贷款 第一节 个人住房贷款基础知识 一、个人住房贷款的概念和分类 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 （1）按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。 （2）按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。 ①新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。 ②个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。 ③个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。 （3）按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。 二、个人住房贷款的特征 个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点： （1）贷款金额大、期限长 个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10-20年，最长可达30年，绝大多数采取分期付款的方式。 （2）以抵押为前提建立的借贷关系 在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。 （3）风险因素类似，风险具有系统性特点 除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。 三、个人住房贷款的发展历程 个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于 城市住宅制度的改革。20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。截至 2008年11月，我国个人住房贷款余额已达到2.95万亿元，比1997年年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。 四、个人住房贷款的要素 （1）贷款对象 个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如： ①合法有效的身份或居留证明; ②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力;com ③有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件; ④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人; ⑤贷款银行规定的其他条件。 （2）贷款利率 个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。中国人民银行2008年10月27日公布新的个人住房贷款利率，个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。 （3）贷款期限个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借 款人已离退休或即将离退休的（目前法定退休年龄为男60岁，女55岁），贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限 不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。 第二节 贷款流程 个人住房贷款业务操作包括贷款的受理和调查、审查和审批、签约和发放以及贷后与档案管理四个环节。 一、贷款的受理与调查 1.贷款的受理 （1）贷前咨询 银行通过现场咨询、窗环球,网校口咨询、电话银行、网上银行、业务咨询宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务 （2）贷款的受理程序 ①接受申请 贷款受理人应要求借款申请人填写“个人住房借款申请书”，并按银行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。 ②初审。 贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。 2.贷前调查 贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手环球,网校段落实情况等进行的调查和评估。 （1）对开发商及楼盘项目的调查 （2）对借款人的调查 二、贷款的审查和审批 1.贷款的审查 贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。 贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个人住房贷款