商铺投资回报率与投资回收期计算方法.doc

1、商铺投资回报率与投资回收期计算方法 ??? 商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。（特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意。） ??? （1）年投资回报率 ??? 一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税） ??? 按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12／（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费） ??? 注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。 ??? （2）投资回收期 ??? 一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12 ??? 按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12 注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。 商业房地产投资，或叫收益型房地产，是指为了获得投资收入而购买的房地产。随着国民经济的高速发展，百姓的金融资产日渐增多，对房地产进行投资的需求越来越多。但房地产投资需要较为复杂的知识与分析技术，投资者最关心的是房地产投资回报率如何算？ 下面就解答一下投资者最关心的投资回报率的计算。以住宅物业投资为例说明房地产投资回报率如何计算。 假设有一房地产投资者想分享2008年北京举办奥运会时房地产的投资高回报的机会，经链家机构房地产投资俱乐部的专家综合分析，选择了华展国际公寓进行投资。 投资公寓基本情况：350㎡复式住宅，8500元/㎡，8成30年按揭贷款，年利率为5.04%，物业管理费为7元/㎡，冬季取暖费为28元/ ㎡。计划2008年卖出，以每年物业增值5%，卖出价格为10,400元/ ㎡。每月出租收益为25,000元/月。 房地产投资回报率的基本计算模型为： 年度收益计算为： 计算公式 举例说明 名义租金 名义租金 即为公寓的出租价格收益，25,000元/月×12=300,000元； － 空房及欠租损失 空房及欠租损失： 假设每年空房半个月，损失为：25,000×1/2=12,500； ＝ 实际租金收入 实际租金收入： 即为上述二式相减，300,000-12,500=287,500元； ＋ 其它收入 其它收入： 住宅公寓没有其它收入； ＝ 投资者总收入 投资者总收入： 即为287,500元； － 营业费用 营业费用： 1、物业管理费：7元/月·㎡×350㎡×12月=29,000元；2、冬季取暖费用：28元/年·㎡×350㎡=9,800元； 合计：38,800元 ＝ 投资者净收入 投资者净收入： 287,500-38,800=248,700元； － 融资年度支付额 融资年度支付额： 8成贷款，总计为238万元，月还款12835元。12835元/月×12=154,000元； ＝ 税前现金收入 税前现金收入： 即为上述二式相减，248,000-154,000=94,700元； － 纳税金额 纳税金额： 以25,000元/月为基数进行纳税1、房产税4%：25,000×4%=1,000元/月；2、营业税及教育附加税3.3%：25,000×3.3%=825元/月；3、所得税10%：（月租金扣除800元基数、房产税、营业税及教育附加税）（25,000-800-1,000-825）×10%=2238元；合计：4063×12=48,756元 ＝ 税后现金收入 税后现金收入： 94,700-48,756=45,944元。 五年后出售收益： 计算公式 举例说明 出售价格—销售费用—未尝还贷款余额=税前销售收入—售后税款金额=税后销售收入税后现金收入 出售价格 10,400×350=3,640,000元； 销售费用 1、代理费1%：36,400元；2、印花税0.05%：3,640,000X0.05%=1,820元；合计：38,220元； 未尝还贷款余额 8成贷款，总计为238万元，5年后余额为：218,6760元； 售后税款金额、税后销售收入 3,640,000-38,220-2,186,760=1,415,020元。 时间（年）0