重庆云飞公司茂园亚居项目规划及销售价格建议

重庆云飞公司项目规划及销售价格建议 盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司 2005年4月6日 一、项目规划建议 （一）、原有规划点评 商业部分： 1、商业临街面长度较短，进深较大； 项目 按照实际覆盖率可以推算出底层商业面积应在3000平米左右，商铺的进深须保证21米，才能实现商业的最大面积摆放，为项目的销售带来了潜在的威胁。 2、商业面过于简单，无法实现人流的引入以长时间停留； 项目商业临街面设计为直线，使人流停留时间较短，不利于商业的经营；同时直线商业无法实现人流的长时间停留，使得项目商业氛围难以形成，影响到项目的销售。 住宅部分： 1、塔楼并排摆放，楼间间距较小，业主生活品质有所影响； 项目三栋塔楼临南面街道并排摆放，使得楼与楼间距离变小，私密性差，影响到住户的生活的质量，降低了项目的综合品质。 2、景观不平衡，不能保证大多数单位景观的营造； 住宅景观面过于集中，不同朝向景观不平衡，容易形成销售的阴阳房，成为影响项目销售的不稳定因素。 3、户型面积配比 户型面积偏大，使得总价增加，加大了项目销售的难度。 （二）、调整思路 需思考的问题： 1、如何在市场接受的前提下，实现项目的利润最大华？ 2、如何将项目商业部分进深进行调整，同时保障商业面积？ 3、如何吸引人流、营造商业氛围、提升商业价值？ 4、如何提升项目住宅部分的综合品质，实现产品价值的最大化？ 5、如何解决项目商业部分对住宅部分的影响？ 调整思路： 1、通过将商业直线排列改为U字型排列，增大商业昭示面，增加临街底层商铺数量，实现项目商业部分利润的最大化； 2、通过设立前庭广场吸引人流，聚集人气，便于商业氛围的培养，有利于项目的招商与销售，同时解决住宅部分景观不平衡的问题； 3、通过将中间一栋塔楼向北推移的办法，增加楼间距离，以提升项目的综合品质； 4、通过将住宅入口与商业昭示面分离的办法，降低临街商业对住宅的影响； 5、采用点式布局，实现户型的合理化，减小户型面积，降低客户购房门槛。 （三）、规划调整建议 注： ① 1号楼： 楼层数：20F/+1 （1—2F为商业；3-21F为住宅） 每层户数：每层6户 电梯数：2部电梯 户型面积：两房（建面80-95㎡）；三房（建面100-140㎡） 户型配比：两房：三房=3：2 ② 2号楼： 楼层数：20F/+1 （1—2F为商业；3-21F为住宅） 每层户数：每层6户 电梯数：2部电梯 户型面积：两房（建面80-95㎡）；三房（建面100-140㎡） 户型配比：两房：三房=1：1 ③ 3号楼： 楼层数：20F/+1 （1—2F为商业；3-21F为住宅） 每层户数：每层6户 电梯数：2部电梯（建议品牌电梯） 户型面积：两房（建面80-95㎡）；三房（建面100-140㎡） 户型配比：两房：三房=3：2 ④ 商业部分： 商业摆放：整个商业西面部分沿红线摆放，南面部分凹退40—50米，在原有商业的基础上增加了214米的商业临街长度。 商铺进深：8-12米 商铺层高：4—4.5米 群楼部分商业：商业部分超出住宅部分2米，实现建筑覆盖率的合理使用。 ⑤ 前庭广场： 广场面积：在4000平米左右 设施配置：露天停车场地、大众健身休闲设施、音乐喷泉、露天休闲座椅等 ⑥ 小区入口： 小区入口共三个，项目西面为住宅主入口，同时也是车行入口，东面为次入口，也是车行出口，南面开辟购物通道，将小区与自身商业相联，最大满足小区内自身消费需求。 小区入口装饰：建议在保障安全性的前提下，突出大气、精致的特点，提升项目品质。 ⑦ 水景： 主要以人造溪流，瀑布为主。 ⑧ 小区车行道： 为单向一车道，主要满足，小区内业主车辆出入。 ⑨ 地下车库： 地下车库面积为车位面积的90%，以保障项目有限土地的合理使用。 ⑩ 小区景观及小品： 景观小品主要以雕塑与景观石为主，以提升项目品质。 ⑾、小区绿化： 采用高大灌木与低矮乔木相结合的方式，实现绿色景观的多元化、立体华、多层次化，以提升项目的综合品质。 ⑿、小区人行道： 充分考虑人流活动的线路，使项目的设计更具人性化。 总结： 通过对本项目规划进行修改，将大大的提升项目的综合品质，同时也使商业更具可操作性。 住宅部分：通过减小项目户型面积，项目较以前市场风险得到了降低；通过将中间塔楼后移使得项目三栋塔楼间间距增加，保障了项目住户生活的私密性，较规划调整前更加合理；通过前后庭院的设计使得项目住宅的景观面更加丰富，解决了景观视线不平衡的特点，避免了阴阳房的出现。 商业部分：通过增加商业昭示面的长度，降低了商业进深的长度，提升了商业的综合品质；通过设立广场增加了人流停