XX小区物业服务方案范文.pdf

XX小区物业服务方案范文

第一章本物业管理项目的管理特点

某某小区座落于某某经济技术开辟区12大街号12号。

小区占地面积：47337.00㎡，容积率：2.89，绿化率：30%，建

筑密度：35%，总建造面积：100084㎡，由多层1-10幢，小高层11、

12、13幢，14、15幢综合办公楼组成，共计15幢楼宇组成，形成半封闭

式商住小区。

配套设施有美食广场、社区居委会文化服务站、网吧、中型超市、

康体园等。

配套设备有电7部，二次加压水设备，配电房、水泵机组等。

经过我司“某某小区”项目多次研讨、分析与论证，现就小区物

业管理中存在的重点、难点以及解决方案、措施列举如下：

(一)消防管理

“某某小区”已根据综合办公楼、多层、高层建造消防标准，配

备了先进、完善的自动消防系统，使防火、灭火技术达到了一个较高

的水平。但先进的设备仍需要有人去管理和操作，若消防设施得不到良好

的维护管理，秩序维护制度不落实，业主(租赁/使用人)防火意识淡薄，

火险隐患就依然消除不了。违章动火、用电等现象，仍然是高层建造发生

火灾的主要原因，因此，导致高层建造火灾的主要原因还是人的因素。结

合我司对其他高层建造小区消防管理经验，对好

小区的消防工作我司将采取以下措施：

1．严格按照有关消防法规的要求，对项目消防系统(包括：自动

消防系统、消防箱、灭火器材等)进行全面的检查、测试，及

时修复系统所存在的故障；

2．建立防火规章制度，由物业服务中心与小区业主(租赁/使用

人)签订《消防责任》，并实施必要的奖罚措施；

3．建立一支由物业服务中心全体员工及部份业主(租赁/使用人)

共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系；

4．时常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除

区域内的火险隐患；

5．定期检测消防设施、器材的保养状态，做好检查记录，实行责

任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。

6．对小高层建造存在的室内分割现象，在装修审批的流程中我

将重点关注分割中对消防因素的考虑；严格按照国家相关消防

法规审查相关图纸；力争将因装修带来的消防隐患消除在图纸

审核阶段，为日后的消防管理创造有利条件。

7．对小区内存在的因企业分层租赁带来的消防通道封闭问题，服

务中心将对企业提出的封闭消防通道问题严格把关，并要求企

业向业主单位提出相关申请。同时，对消防通道门的钥匙管理

采取分人分岗制，消防通道门钥匙将同时存放在宿管员及消控

中心，确保紧急情况中能快速打开消防通道门。

(二)秩序维护管理

秩序维护管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主(租赁/

使用人)所关注的工作，必须做到万无一失。由于小区存在四个出入

口；小区与周界围墙较矮；美食广场及网吧的对外开放等因素，容易发生

外源性滋扰事件。由此给小区秩序维护管理带来了一定的难度。针对小区

的物业特点，我准备采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出的人员

区分为访客、闲杂人员等，严格采取“来访登记、住户签单”的管理控制

手段来控制人员的进出；实行区域性人员出入的限制性管理；进一步完善

周界防护设施；在车辆、物品出入管理上采用“暂时出入证”审查制度，

无合法手续任何车辆、物品均不予放行，以确保车辆、物品出入的秩序维

护。

(三)机电管理

小区机电设备包括：配电室、水泵组、消防报警系统、电视监控

系统、智能化系统等。这些设备的良好运行是保证小区业主(租赁/

使用人)正常生活、工作的最根本条件。对设备加强日常的维护保养，则

是保障设备始终处于良好运行的重要手段。

我司在对中高档物业的管理实践中，积累并总结出一套行之有效

的机电设备管理模式。在对本小区管理过程中我司将依据2022年度

小区集成提升改造计划的顺利实施，移植先进的设备管理模式，并根据小

区设备的实际情况制定一套符合本小区设备维护保养要求、行之有效的管

理制度，达到设备保值、延长寿命、节能降耗的目的。为此，我司拟采取

以下管理机制：

1．定人定机机制：将重要的机电设备的管理责任