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2024年中国房地产行业

中国住房双轨制报告

目录

1.双轨制体系：双轨制下保障房和商品房共生共荣6

1.1需求变化：住有所居转向住有宜居，需求结构更趋多元化6

1.2政策变化：我国住房单轨制供应体系转向双轨制供应体系8

1.3双轨制影响：住房双轨制下保障房和商品房共生共荣12

2.保障房政策：本轮政策改革创新，筹集方式新增收购15

2.1政策演变：保障房经历四大阶段，后续配售和配租并举15

2.2建设目标：保障房阶段性增量和存量目标曾设为20%19

2.3筹集方式：保障房筹集新增收购存量，助力商品房去库存22

3.保障房现状：全国存量占比8%，近阶段增量占比10%26

3.1存量：目前存量保障房28亿平，占比存量住房约8%26

3.2增量：十四五新增保障房6亿平，占比增量住房约10%27

3.3资金：09-22年年均保障房支出占比财政收入约1.2%29

4.保障房预测：料存量占比上限14%，年均投资1.4万亿30

4.1规模测算：料覆盖人均住房19~24平，年均新增0.8~3.0亿平30

4.1.1若保障房覆盖人均住房19/24/29平，则需新增10/36/62亿平30

4.1.2若再考虑房价和现状后，保障房覆盖人均住房19~24平更合理.31

4.2投资测算：预计保障房存量占比上限14%，年均投资1.4万亿33

5.投资分析意见：保障房建设以需定供，收购存量助力商品房，

维持“看好”评级36

图表目录

图1：各国户均住房套数对比7

图2：各国人均住房面积对比7

图3：人口结构“肥胖维度”持续上移7

图4：中国高等教育及高中阶段毛入学率8

图5：全国出生人数二孩及二孩以上占比持续提升8

图6：我国人均住房建筑面积8

图7：预计未来改善性需求为住宅需求主要贡献组成8

图8：我国保障房供应体系的历史沿革以及分类情况11

图9：目前住房供应中保障房存量占比和增量占比均较低11

图10：我国住房供应单轨制转向双轨制的影响推演12

图11：高品质住宅筛选14

图12：全国存量高品质住宅供应渗透率仅24%14

图13：全国增量改善性住宅需求渗透率达44%14

图14：我国主要保障房分类情况16

图15：1997-2010年行业经济适用房投资额及占比住宅投资额17

图16：我国保障房保障思路和覆盖人群情况17

图17：租赁住房的城镇居民比例在2020年为21%20

图18：OECD国家自有住房和公共租赁住房比例21

图19：OECD国家公共租赁住房比例21

图20：近期保障房收购存量商品房政策22

图21：2008-2018年保障房（含棚改）分类占比27

图22：94-07年、08-18年、21-25E保障房建设比例逐步下降27

图23：历年保障性安居工程支出占比公共财政收入29

图24：历年保障性安居工程支出具体构成30

图25：英国平均房价同比与保障房占比强负相关33

图26：韩国房屋购买价格同比与保障房占比强负相关33

图27：HDB亏损金额及占比财政收入35

表1：近期住房双轨制相关政策表述汇总9

表2：我国主要保障房政策脉络16

表3：三类主要租赁类保障房差异18

表4：两类主要产权类保障房差异18

表5：我国关于保障房的历史提法表述19

表6：近期城市收储保障房政策情况23

表7：部分城市收购存量住房作保障房落地金额及套数25

表8：估算1,000亿国开行牵头收购保障房体量占比8城销量25

表9：关于不同阶段保障房建成套数的官方表述26

表10：全国及35城十四五保障房规划情况28

表11：三种情况下保障低居住面积家庭新增保障房面积31

表12：三种情况下保障低居住面积家庭新增保障房面积占比32

表13：三种筹集方式定性与定量对比34

表14：主流AH上市房企估值表37

表15：主流AH上市物业管理企业估值情况37

1.双轨制体系：双轨制下保障房和商品房共生共荣

1.1需求变化：住有所居转向住有宜居，需求结构更趋多元化

我们认为，随着户均住房套数逐步趋近于饱和，过去无差别的住房需求的高速释放将

逐步有所放缓，但同时鉴于人均住房面积仍有较大提升空