房地产开发的建设过程.ppt

第二节 建设工程项目管理 (2)间接费用监测分折。问接费的预算数量足以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断地进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要作支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。 第二节 建设工程项目管理 六、竣工验收 竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。竣工的建设项目和单项工程，都应该按照国家有关规定和质量标准．织织竣工验收 第二节 建设工程项目管理 (一)房屋建设项目的竣工验收标准 (1)工程项目按照设计图样建成，所有粉刷、装修全部施工完工 (2)所有设备(如电梯、采暖通风装置)均按设计规定安装完毕，功能正常。 (3)上下水架设完毕，所有沟道及控制回路结构清晰，操作方便；室内管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作正常；卫生装备、煤气设施均能正常运转 第二节 建设工程项目管理 (4)整个工程质量经有关部门审核，施工技术经验规范进行评定，达到合格以上。安装工程的完工程度．列出己完工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析，对不合格的提出返回复修意见。 (5)要求建筑物四周2m以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已经清除 案例分析：商品房交付标准：竣工验收证 第二节 建设工程项目管理 (二)竣工验收的程序 [1)工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告图样; (2)开发商验收。开发商根据图样、隐蔽工程验收资料验收工程施工质量。 (3)共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、贷款银行等单位共同检查，评定工程质量。 单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，出质量监督部门发给工程质量等级证书 对于总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还进行综合验收 。 第二节 建设工程项目管理 4)编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。据此办理财务结算。 (5)编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图样是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进‘步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，要认真组织技术资料、整理竣工图样。移交使用单位和城市建设档案部门。 第七章 房地产开发的建设过程 第一节 建设工程施工的招标与投标 一、建设工程招标投标：包括两方面内容：一是由金融机构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择工程或项目承包者。二是由建设单位、企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计任务 招标的起源 第一节 建设工程施工的招标与投标 建设工程招标投标的分类 1．全过程招标投标 也称工程总承包招标投标，即从项日建议书开始，备材料询价和采购、工程施工等，实行全部招标投标有工程设计、设备采购、施工等总承包能力。 要求(1)可行性研究报告已通过；(2)建设资金已全部落实；(3)单位造价、总造价已经主管部门审核；(4)工程建设的地址和地界已明确。 第一节 建设工程施工的招标与投标 材料、设备供应招标投标 也称货物采购的招标投标。包括三种情况： (1)单纯货物采购。这种方式居多．供货内容明确. (2)工程项目货物的综合采购。除主体设备的规格和数量明确之外，组成工程项目的装置也由买方在招标文件中具体规划．同时要求卖方承担不同设备和装置间连接材料和联络设施的供货，有时还要卖方做现场试验工作。 (3)对工程项目供货并进行安装。这种方式较少见。 第一节 建设工程施工的招标与投标 3．工程施工招标投标:目的是在众多施工单位中择优选择，使建设项目做到质量优 4．勘察设计招标投标: 设计招标的评价标准和施工招标的标底不同，主要是评沽设计方案的优劣．工艺技术水平和经济效益的好坏，设计进度快慢，以及社会资信的好坏。设计·招标可以一次性总招标，也可以分单项、分专业招标，并且以设计任务书为依据。 第一节 建设工程施工的招标与投标 (二)建设工程招标的方法 我国目前招标的方法主要有三种： 1．公开招标 招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加投标的单位参与竞争。公开招标固然体现全面、公开、平等的竞争原则、但招标工作复杂、开支费用大，应该视工作性质有选择地采用 房地产项目招标公告之一，之二 案例：不花钱拿不到工程 第一节 建设工程施工的招标与投标 2．邀请招标 这是一种非公开方式的招标。由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式。一般可选择3一10家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招