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中外房地产税制比较视角下我国改革路径探究

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

近年来，中国房地产市场经历了飞速发展，已然成为国民经济的关键支柱产业。从市场规模来看，2010-2020年这十年间，全国房地产建设面积从40.55亿平方米持续增长，年均增长率稳定保持在10%以上。即便在2023年房地产开发投资额达112142.3亿元，虽期末同比下降9.45%，但仍彰显出房地产行业在经济体系中的庞大体量。在价格方面，房价长期居高不下，2010年全国住宅均价为8363元/平方米，到2020年进一步攀升，尽管部分城市实施调控政策，但整体价格依旧处于高位。

房地产市场在快速发展的同时，也暴露出一系列问题。一方面，“土地财政”现象突出，地方政府对土地出让收入依赖程度较高。国务院发展研究中心的调研报告表明，在部分地区，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收在地方预算内收入中占比达60%，而土地出让金净收入在政府预算外收入中占比超过80%。土地财政在推动城市建设和经济增长的同时，也带来了诸多隐患，如土地资源浪费、地方政府债务风险加剧等。另一方面，房价的大幅波动成为经济社会发展的不稳定因素。房价过快上涨，增加了居民的购房负担，抑制了居民在其他领域的消费，加剧了社会的贫富差距；而房价的过度下跌，则可能引发房地产企业资金链断裂、银行不良贷款增加等问题，对金融稳定和经济增长构成威胁。

为了促进房地产市场的平稳健康发展，政府频繁出台调控政策。然而，当前的房地产税制存在诸多不完善之处，如税种设置不合理、计税依据不科学、税收征管效率低下等，难以充分发挥税收对房地产市场的调节作用。因此，推进房地产税制改革已成为当务之急。

1.1.2研究意义

从理论层面来看，房地产税收理论体系在我国仍处于不断完善的阶段。深入研究房地产税制改革，能够进一步剖析房地产税收在经济运行中的作用机制，探讨不同税种、税率以及税收政策对房地产市场供需关系、价格形成机制、资源配置效率等方面的影响，从而丰富和完善房地产税收理论，为后续相关研究提供更为坚实的理论基础，拓展房地产税收理论的边界，推动学科理论的发展与创新。

在实践层面，为我国房地产税制改革提供极具价值的参考依据是当务之急。通过对国内外房地产税制的深入比较分析，总结国外成熟的房地产税制经验，结合我国国情，能够为我国房地产税制改革方案的制定提供具体的思路和建议。例如，在税种设计上，可借鉴国外合理的税种设置，优化我国现有税种结构；在税率确定方面，参考国外根据不同房地产类型、用途和价值确定差异化税率的做法，使我国房地产税率更加科学合理；在税收征管方面，学习国外先进的征管技术和手段，提高我国房地产税收征管的效率和准确性。

促进房地产市场健康发展也具有重要意义。合理的房地产税制能够有效调节房地产市场的供需关系，抑制投机性购房需求，稳定房价，减少市场波动。当房地产税制对投机性购房行为征收较高的税费时，投机者的购房成本增加，其投机收益相应减少，从而促使他们减少投机性购房行为，使房地产市场的需求更加理性。稳定的房价能够增强消费者的购房信心，促进房地产市场的良性循环，进而推动房地产市场朝着健康、可持续的方向发展，为经济社会的稳定发展提供有力支撑。

1.2国内外研究现状

国外对于房地产税制的研究起步较早，已经形成了较为成熟的理论体系和实践经验。在房地产税收的经济效应方面，许多学者通过实证研究发现，房地产税能够对房地产市场的供需关系产生显著影响。如[学者姓名1]通过对美国多个城市房地产市场的研究发现，提高房地产税税率会降低房地产市场的投资需求，从而抑制房价上涨。在房地产税的征收模式上，国外学者对不同的征收方式进行了深入探讨。[学者姓名2]比较了从价计征和从量计征两种方式，认为从价计征能够更准确地反映房地产的价值，更有利于实现税收公平。

国内学者对房地产税制的研究主要集中在我国房地产税制存在的问题及改革方向上。众多学者指出，我国现行房地产税制存在税种繁杂、重复征税、计税依据不合理等问题。[学者姓名3]认为，我国房地产开发、交易环节税种过多，而保有环节税种相对较少，导致税收对房地产市场的调节作用失衡。在改革方向上，学者们提出了一系列建议，如优化税种结构，增加保有环节税收比重；完善计税依据，采用市场评估价值作为计税基础；加强税收征管，提高征管效率等。

然而，现有研究仍存在一定的不足。在研究视角上，部分研究缺乏对房地产税制改革的系统性和综合性分析，往往只关注房地产税制的某一个方面，而忽视了各方面之间的相互联系和影响。在研究方法上，实证研究相对较少，多为定性分析，缺乏数据支持和量化分析，使得研究结论的说服力和实用性受到一定限制。此外，对于如何将国外先进的房地产税制经验与我国国情相结合，实现