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租赁行为面试试题及答案

一、专业知识类试题

1.请简述融资租赁与经营租赁的核心区别，并结合《企业会计准则第21号——租赁》（CAS21）说明两者在会计处理上的主要差异。

答案：融资租赁与经营租赁的核心区别在于租赁资产所有权相关的风险和报酬是否实质转移给承租人。根据CAS21，满足以下一项或多项条件的视为融资租赁：（1）租赁期届满时，租赁资产所有权转移给承租人；（2）承租人有购买租赁资产的选择权，且购买价款远低于行使选择权时资产的公允价值；（3）租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（通常≥75%）；（4）租赁开始日，最低租赁付款额现值几乎相当于租赁资产公允价值（通常≥90%）；（5）租赁资产性质特殊，若不作较大改造，只有承租人才能使用。

会计处理差异：（1）承租人端：融资租赁需确认使用权资产和租赁负债，按直线法或其他系统方法计提折旧，租赁负债按实际利率法摊销；经营租赁则将租金在租赁期内按直线法计入当期损益（或相关资产成本），无需确认资产和负债。（2）出租人端：融资租赁需终止确认租赁资产，确认应收融资租赁款（按租赁投资净额计量），并按实际利率法确认租赁收入；经营租赁则保留租赁资产所有权，按直线法或其他合理方法确认租金收入，同时对租赁资产计提折旧。

2.租赁业务中，“租赁保证金”与“预付租金”的法律性质和处理方式有何不同？若承租人违约，出租人能否直接没收租赁保证金？

答案：租赁保证金是承租人向出租人提供的履约担保，性质上属于质押或定金（需合同明确），目的是担保承租人履行租金支付、租赁物返还等义务；预付租金是承租人预先支付的部分租金，属于租金的提前履行，本质是租金的组成部分。

处理方式：（1）租赁保证金通常独立于租金，需专户管理，租赁期满无违约时应退还承租人；预付租金直接冲抵后续应付租金。（2）若合同约定保证金为“定金”，则适用定金罚则（违约时出租人可没收，承租人可要求双倍返还）；若仅约定为“履约担保”，则出租人需证明因承租人违约遭受的实际损失，保证金可用于抵扣损失，超出部分应返还。

若承租人违约，出租人能否直接没收保证金需看合同约定及法律规定：若合同明确“违约即没收”且不违反公平原则（如保证金金额未显著高于实际损失），则可能被支持；若保证金过高（超过损失30%），承租人可请求法院调整；若合同未明确，出租人需举证实际损失，否则可能被认定为不当得利。

二、情景分析类试题

3.某融资租赁公司与A企业签订设备租赁合同，租赁期5年，租金按月支付。第18个月起，A企业因资金链紧张连续3个月未支付租金。作为租赁业务经理，你会如何处理？请列出具体步骤及法律依据。

答案：处理步骤及依据如下：

（1）初步沟通：收到逾期通知后24小时内联系A企业（电话+书面函件），确认逾期原因（是否为暂时性困难、是否有还款计划），并发送《逾期租金催缴函》（注明逾期金额、滞纳金计算标准、宽限期及后果）。依据：《民法典》第752条“承租人应当按照约定支付租金，逾期不支付的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”。

（2）评估风险：核查A企业历史履约记录、当前经营状况（如通过财务报表、行业调研、实地走访），判断是否为恶意拖欠或系统性风险。若A企业仍有经营能力，可协商展期（需签署补充协议，明确展期期限、新增担保等）；若已濒临破产，需启动财产保全。

（3）滞纳金计算：按合同约定的日利率（通常不超过LPR的4倍，否则可能被认定为过高）计算逾期利息，需在催缴函中明确，避免后续争议。依据：《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条“承租人逾期履行支付租金义务或者迟延履行其他付款义务，出租人按照融资租赁合同的约定要求承租人支付逾期利息、相应违约金的，人民法院应予支持”。

（4）法律手段：若宽限期（通常7-15日）届满仍未支付，向法院提起诉讼或申请仲裁，同时申请财产保全（冻结A企业银行账户、查封租赁物或其他资产）。若租赁物为专用设备，可依据合同约定收回租赁物（需注意不得损害承租人其他权益）；若租赁物已被A企业抵押给第三方，需通过诉讼确认优先受偿权。

（5）后续跟进：判决生效后，若A企业仍不履行，申请强制执行；若执行困难，可考虑与A企业协商以物抵债或引入第三方收购债权。

4.承租人B公司租赁一台工程设备，租赁期内因操作不当导致设备关键部件损坏，维修费用约15万元。B公司主张“租赁物维修义务由出租人承担”，拒绝支付维修费。作为出租人法务，你会如何应对？

答案：应对策略如下：

（1）核查合同条款：根据《民法典》第750条“承租人应当妥善保管、使用租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任”，重点查看合同中“租赁物维护责任”条款。若合同明确“承租人负责日常维