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2025年房地产经纪人收益法在出租型居住房地产估价中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法在出租型居住房地产估价中的

应用专题试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法在出租型居住房地产估价中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在采用收益法评估出租型居住房地产时，确定潜在毛收入的最主要依据是？

A、周边类似房地产的售价

B、该房地产的历史成本

C、市场上同类房地产的租金水平

D、业主的主观期望收益

【答案】C

【解析】正确答案是C。潜在毛收入是指在充分利用、无空置状态下可获得的收入，

对于出租型居住房地产，其核心是租金收益，因此必须依据市场上同类房地产的客观租

金水平来确定。A选项售价是市场比较法的参数；B选项历史成本与未来收益无关；D

选项主观期望不符合估价客观性原则。知识点：收益法中潜在毛收入的确定。易错点：

容易将售价或成本与收益混淆，或采用主观而非客观标准。

2、评估某公寓楼时，估价师发现其租金明显低于市场水平，若采用收益法，应如

何处理？

A、直接按当前实际租金计算

B、采用市场租金替代实际租金

C、取实际租金与市场租金的平均值

D、要求业主先调整租金再评估

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益法要求使用客观、正常的市场租金，而非个别情况下

的实际租金。当实际租金偏离市场时，应采用市场租金作为评估基础，以反映房地产的

真实收益能力。A选项未体现房地产的客观价值；C选项折中处理缺乏依据；D选项将

估价前提与评估过程混淆。知识点：收益法中租金的客观化处理。易错点：误认为必须

采用实际租金，或随意调整数据。

3、在收益法中，空置损失通常如何计算？

A、按潜在毛收入的固定比例估算

B、根据历史空置率的平均值确定

C、参考市场同类房地产的空置水平

D、由业主自行申报

【答案】C

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【解析】正确答案是C。空置损失是潜在毛收入未能实现的部分，应基于市场同类

房地产的正常空置水平估算，而非个别项目的特殊情况。A选项固定比例过于机械；B

选项历史数据可能不反映当前市场；D选项主观申报不符合估价原则。知识点：空置损

失的估算方法。易错点：混淆历史数据与市场标准，或忽视客观性要求。

4、出租型居住房地产的运营费用中，通常不包括哪项？

A、物业管理费

B、房产税

C、房屋折旧

D、保险费

【答案】C

【解析】正确答案是C。运营费用是为维持房地产正常使用所必须支出的费用，而

折旧是会计概念，属于非付现成本，不应计入运营费用。A、B、D均为实际发生的必

要支出。知识点：运营费用的构成。易错点：将会计概念与估价中的现金支出混淆。

5、收益法中的资本化率，其本质是？

A、银行贷款利率

B、投资者要求的回报率

C、政府规定的基准利率

D、房地产的增值率

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率是将未来收益转换为现值的比率，反映投资者对

风险和回报的要求，与市场投资回报率直接相关。A、C选项是外部利率，未考虑房地

产特性；D选项增值率与收益无关。知识点：资本化率的内涵。易错点：误将外部利率

或增值率等同于资本化率。

6、评估某老旧出租公寓时，若其收益低于新建公寓，主要原因是？

A、建筑年代久远

B、功能折旧导致租金偏低

C、土地价值下降

D、市场供需失衡

【答案】B

【解析】正确答案是B。老旧公寓的收益能力下降通常源于功能折旧（如户型落后、

设施陈旧），导致租金低于市场水平。A选项建筑年代本身不直接决定收益；C选项土

地价值通常不降；D选项供需失衡影响的是市场整体，非个别项目。知识点：折旧对收

益的影响。易错点：混淆物理折旧与功能折旧，或忽视收益能力的核心是租金。

7、在收益法中，剩余技术主要用于？

A、计算土地价值

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