房地产开发类贷款必威体育精装版编写.pdfVIP

第六章房地产开发类贷款

6.1概述

6.1.1定义

房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地

储备贷款、房地产开发贷款。

房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科

教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地

产开发贷款等。

6.1.2对象

房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和

利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。

土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政

府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担

政府土地储备职能的企（事）业。

6.1.3条件

6.1.3.1借款人条件

借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2.1.1.2我行公司类客户的基

本条件外，还应具备下列条件：

1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的：

（1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建

设的资格；

（2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建

设工程合同。

2.借款人为事业单位的：

（1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；

（2）实行独立核算，有健全的管理机构；

（3）按规定办理年检手续，年检合格。

3.土地储备机构还需要具备以下条件：

（1）所在城市经济稳定发展，财政状况良好，具有良好的政府信誉。房地产市场化程度高，

房地产经营机制较健全，财产抵（质）押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。房地

产市场容量大，具有良好的发展前景，土地有一定的升值潜力；

（2）对所辖城区土地一级市场具有较高的垄断经营地位，所经营土地纳入近期开发建设规

划，列入政府土地储备决策机构制定的年度计划，并持有相应地块的收购、储备和出让前期工作

的批文，具有土地储备机构自身资金总体安排计划；所收购、储备和拟出让的土地主要用于经营

性设施建设，地段区位较好；所从事土地收购、储备和出让前期工作等经营活动符合国家和地方

有关法律法规和政策；

（3）具有与所经营的土地收购、储备和出让前期工作业务量相匹配的资本金或专用基金，

实行统收统支的政府土地储备中心应经当地政府同意，能够根据土地储备量的增加从土地收益中

提取一定比例的留存收益，逐步增加资本金或专用基金。

（4）能提供合法、足值的抵押物。

6.1.3.2贷款项目条件

1.贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；

2.贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够

进行实质性开发；

3.贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；

4.贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加

预算的需要；

5.贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，项目建成后，能及时投入正常使用；

6.贷款项目的自有资金投入不少于总投资的35%；单位职工集资建房，集资额达到项目总投

资的30%以上并存入贷款行专户；如集资所建住房被本单位职工预订，预付购房款须达到20%，并

已存入贷款行专户；对单幅土地的土地储备贷款金额最高不超过该幅土地的收购、储备及出让前

期工作成本的80%或者土地评估价值的70%（以两者较低额为准）。

6.1.4期限及利率

房地产开发贷款期限一般为1—3年（含），土地储备贷款最长为2年，高等院校学生公寓建

设贷款最长为10年。

贷款利率及计结息方式：应根据中国人民银行和中国建设银行的有关定价政策确定，并在借

款合同和贷转存凭证中载明。

6.2操作程序

房地产开发类贷款操作程序可分为受理、调查评价、审批、发放、贷后管理五个环节。

6.2.1受理

6.2.1.1提交