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写字楼消防设施维护保养指南

写字楼作为城市商务活动的核心载体，人员密集、设备集中、财富汇聚，其消防安全至关重要。消防设施作为抵御火灾的第一道防线，如同写字楼的“安全卫士”，其日常维护保养的质量直接关系到火灾发生时能否有效预警、及时控火、引导疏散，从而最大限度地减少人员伤亡和财产损失。本指南旨在为写字楼消防设施的维护保养工作提供专业、严谨且实用的操作指引，确保这些“安全卫士”时刻处于良好战备状态。

一、总则：维护保养的基石与原则

写字楼消防设施的维护保养，不仅仅是简单的设备检查，更是一项系统工程，需要遵循以下核心原则：

1.法规先行，责任到人：严格遵守国家及地方关于消防设施维护管理的法律法规，明确物业管理单位、维保单位及使用人的各自职责，将责任落实到具体部门和个人。建立健全消防安全管理制度和维护保养档案。

2.预防为主，常备不懈：消防设施的维护保养应以预防故障、确保性能为首要目标，通过定期检查、测试、清洁、润滑、调整和更换等手段，确保设施在任何时候都能正常运行。

3.专业规范，科学高效：维护保养工作应委托具备相应资质的专业技术服务机构或由经过专业培训的人员进行，严格按照相关技术标准和产品说明书的要求操作，确保工作质量。

4.全面覆盖，重点突出：对写字楼内所有消防设施进行无死角的维护保养，同时对关键系统和易损部件给予重点关注和更频繁的检查。

5.记录详实，持续改进：对每次维护保养的内容、时间、发现的问题、处理结果等进行详细记录，形成完整的台账。定期对维护保养记录进行分析，总结经验，持续改进维护保养方案。

二、火灾自动报警系统：敏锐的“神经中枢”

火灾自动报警系统是感知火情、发出警报的关键，其维护保养应确保其探测灵敏、报警准确、联动可靠。

1.火灾报警控制器（包括区域机和集中机）：

*每日检查：外观是否完好，指示灯、显示屏是否正常，有无故障报警、屏蔽信息。主、备电源切换功能测试（每月至少一次）。

*季度/年度测试：控制器的自检、消音、复位功能；火灾报警、故障报警、火警优先功能；与其他消防系统的联动控制功能测试。

*电池维护：对于备用电池，应定期进行充放电试验，确保其容量符合要求，防止电池老化。

2.火灾探测器（感烟、感温、火焰等）：

*外观检查：有无破损、污染、遮挡，安装是否牢固。

*清洁保养：根据环境情况（如灰尘、油烟程度）定期清洁，可采用专用吸尘器或压缩空气吹扫，避免使用刺激性清洁剂。感烟探测器尤其要注意积尘影响灵敏度。

*功能测试：定期（季度或半年）采用专用测试工具（如烟枪、温枪）对探测器进行模拟火灾响应测试，确保其能准确报警。对长期未报警的探测器应重点测试。

3.手动火灾报警按钮：

*外观检查：有无破损、标识是否清晰，安装位置是否便于操作。

*功能测试：定期进行手动按压测试，检查报警信号是否能准确上传至控制器，并能正常复位。

4.消防警铃/声光报警器：

*外观检查：有无破损、安装是否牢固。

*功能测试：定期进行触发测试，检查其声音和光效是否符合标准，音量是否足够。

5.模块（输入/输出模块）：

*外观检查：有无破损、接线是否牢固。

*功能测试：结合报警控制器联动测试，检查模块对所控制设备（如排烟阀、防火阀、电梯迫降等）的控制和反馈信号是否正常。

三、自动喷水灭火系统：精准的“灭火尖兵”

自动喷水灭火系统是写字楼中最主要的灭火设施之一，其维护保养需确保管道通畅、阀门灵活、喷头完好、水泵能可靠启动。

1.报警阀组：

*外观检查：有无渗漏、锈蚀，组件是否齐全完好。

*功能测试：定期（如半年或一年）进行放水试验，检查报警阀动作是否灵敏，水力警铃是否鸣响，压力开关是否动作并能启动消防水泵。放水后应清理阀组内的杂物。

2.水流指示器：

*外观检查：有无破损、锈蚀，安装方向是否正确。

*功能测试：在报警阀组放水试验或通过末端试水装置放水时，检查其是否能准确发出报警信号。

3.末端试水装置：

*外观检查：组件是否齐全，有无渗漏。

*功能测试：定期（如每月或每季）开启末端试水阀，检查出水压力、水流指示器和报警阀的动作情况，测试后应确保阀门关闭严密。

4.管道与支吊架：

*外观检查：有无锈蚀、变形、渗漏，管道有无悬挂杂物，支吊架是否牢固，有无松动或损坏。

*防腐处理：对裸露的管道锈蚀部位应及时进行除锈防腐处理。

*排水检查：寒冷地区应注意管道防冻措施。

5.喷头：

*外观检查：有无破损、变形、腐蚀、涂覆、遮挡，安装是否牢固，型号规格是否与设计一致，有无漏水。特别注意有无因装修、施工等原因被遮挡或改动。

*更换要求：发现喷头有破损、变形、感温元件