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2025年法律职业资格考试(物权法)练习题及答案

2025年法律职业资格考试（物权法）试题

一、案例分析题（本题60分）

2023年5月，某市居民甲因经营需要向乙银行借款500万元，双方签订《借款合同》，约定借款期限2年，年利率6%。甲以其名下位于A区的一套建筑面积120平方米的住宅（以下简称涉诉房屋）提供抵押担保，双方于5月15日办理了抵押登记。2023年10月，甲因资金周转需要，将涉诉房屋出租给丙，约定租赁期限3年，月租金8000元，丙一次性支付了3年租金28.8万元。甲未将抵押事实告知丙。

2024年3月，甲因投资失败陷入债务危机，为偿还部分债务，将涉诉房屋以480万元价格出售给丁。甲向丁出示了房产证（记载所有权人为甲，无他项权利登记），并告知丁房屋已出租但租期仅余1年。丁实地查看房屋后，与甲签订《房屋买卖合同》，约定丁于合同签订后3日内支付300万元，甲收到款项后10日内办理过户登记，剩余180万元于过户后5日内支付。丁按约支付300万元后，甲未按期办理过户登记，经丁多次催告仍未履行。

2024年6月，甲因欠付戊50万元材料款被起诉，法院经审理判决甲向戊支付50万元及利息。判决生效后甲未履行，戊申请强制执行。执行过程中，法院查明涉诉房屋已抵押给乙银行，遂于2024年8月10日查封该房屋，并于8月15日在房屋显著位置张贴查封公告。丁得知后提出执行异议，主张其已签订合法有效的买卖合同并支付部分价款，应排除强制执行。

2024年10月，甲为向己借款200万元，将其名下一辆奔驰轿车（车牌号×××）质押给己，双方签订《质押合同》，约定甲将车辆交付己占有，借款期限6个月。甲交付车辆时，谎称车辆行驶证丢失，实际将行驶证藏于车内夹层。2025年1月，甲以补办行驶证为由，从己处借得车辆使用1日，当日将车辆以180万元价格出售给不知情的庚，并办理了车辆过户登记。庚提车时发现车内行驶证，未质疑来源。

2025年2月，乙银行因甲未按约偿还2023年5月的借款本息，向法院起诉行使抵押权。诉讼中，丙主张其租赁权应受保护，丁主张其对涉诉房屋享有所有权，己主张对奔驰轿车的质权，庚主张对奔驰轿车的所有权，各方争议激烈。

另查明：涉诉房屋2024年3月市场评估价为520万元；奔驰轿车2024年10月市场评估价为190万元，2025年1月市场评估价为185万元。所有交易均未涉及恶意串通。

请根据上述事实，回答以下问题：

1.丁是否取得涉诉房屋所有权？请说明理由。（6分）

2.乙银行行使抵押权时，丙的租赁权能否对抗抵押权？请说明理由。（6分）

3.丁提出的执行异议能否成立？请结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）分析。（8分）

4.己对奔驰轿车的质权是否有效设立？甲从己处借车后出售给庚的行为是否构成无权处分？请分别说明。（8分）

5.庚是否取得奔驰轿车所有权？若己主张庚不构成善意取得，应举证证明哪些事实？（8分）

6.假设涉诉房屋经拍卖得款550万元，乙银行的抵押权、丁的购房款返还请求权、戊的50万元债权应如何清偿？请说明清偿顺序及法律依据。（8分）

7.若甲在2023年4月曾与邻居辛签订《地役权合同》，约定甲为方便通行，在辛的院内设置一条宽2米的通道，地役权期限20年，双方未办理登记。2024年3月甲出售涉诉房屋给丁时，未告知丁地役权事宜。丁能否主张行使该通道地役权？请说明理由。（6分）

8.若甲在2023年1月立有遗嘱，指定涉诉房屋由其子小甲继承，同时为配偶老甲设立居住权至其死亡。甲于2025年3月去世，老甲要求丁配合办理居住权登记，丁拒绝。老甲的居住权是否成立？请结合《民法典》居住权规定分析。（6分）

答案及解析

1.丁未取得涉诉房屋所有权。

根据《民法典》第214条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。涉诉房屋为不动产，其所有权转让需以登记为生效要件。本案中，甲与丁虽签订了合法有效的《房屋买卖合同》，丁也支付了部分价款，但双方未办理房屋过户登记手续。因此，丁仅取得合同债权，尚未取得房屋所有权。

2.丙的租赁权不能对抗乙银行的抵押权。

《民法典》第405条规定：抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，乙银行的抵押权于2023年5月15日办理登记时设立，而甲与丙的租赁合同签订于2023年10月，即租赁关系发生在抵押权设立之后。即使甲未告知丙抵押事实，因租赁权设立时间晚于抵押权，根据抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权的规则，乙银行行使抵押权时，丙的租赁权不能对抗抵押权，法院拍卖房屋后，丙的租赁合同对受让人不具有约束力。

3.丁的执行异