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2025年房地产经纪人预期收益原则在收益法中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人预期收益原则在收益法中的应用专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人预期收益原则在收益法中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产评估的收益法中，预期收益原则的核心思想是什么？

A、以房地产的历史成交价格为基础进行评估

B、根据房地产当前的实际收益确定其价值

C、预测房地产未来所能产生的潜在收益并将其折现

D、通过比较类似房地产的市场售价来评估价值

【答案】C

【解析】正确答案是C。预期收益原则是收益法的理论基石，其核心是将房地产视

为一项能产生未来收益的资产，其价值取决于未来能带来的净收益的现值总和。A项是

市场比较法的思路；B项忽略了收益的增长潜力和时间价值，过于静态；D项描述的是

市场比较法。知识点：收益法的基本原理。易错点：将预期收益与当前收益或历史价格

混淆，未能理解“预期”和“折现”的核心。

2、运用收益法评估商业地产价值时，确定潜在毛收入时通常不应包括哪项？

A、基础租金收入

B、租户的百分比租金收入

C、业主个人投入的装修补贴

D、停车场和广告牌等杂项收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。潜在毛收入是指房地产在充分利用、无空置状态下所能获

得的全部收入，包括租金、押金利息、杂项收入等。业主投入的装修补贴是业主的成本

支出，而非房地产本身产生的收益，不应计入。A、B、D均为房地产可能产生的经营

性收入。知识点：潜在毛收入的构成。易错点：容易将房地产运营相关的所有现金流都

混为收入，忽略了成本支出与收入的区别。

3、在收益法中，有效毛收入与潜在毛收入的主要区别在于考虑了什么因素？

A、运营费用

B、资本化率

C、空置和租金损失

D、房地产折旧

【答案】C

【解析】正确答案是C。有效毛收入等于潜在毛收入减去空置和收租损失（租金损

失），再加上其他收入。它反映了房地产在考虑了实际空置情况后实际可能获得的收入。

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A项运营费用是在计算净收益时从有效毛收入中扣除的；B项资本化率是将净收益转

换为价值的比率；D项折旧是成本法中的概念。知识点：有效毛收入的计算。易错点：

容易混淆有效毛收入和净收益的计算步骤，错将运营费用作为有效毛收入的调整项。

4、房地产评估师在预测未来租金时，最应优先考虑的市场信息是？

A、业主个人对租金上涨的主观期望

B、当前区域内同类物业的租赁成交案例

C、该物业五年前的历史租金水平

D、全国房地产市场的平均租金涨幅

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益法中的预期必须基于客观、合理的市场证据。当前区

域内同类物业的租赁成交案例最能反映市场接受度和未来的租金趋势，是预测的基础。

A项主观期望缺乏客观依据；C项历史租金过于陈旧，不能反映未来；D项全国平均数

据过于宽泛，忽略了区域市场的特殊性。知识点：收益预测的客观性原则。易错点：过

度依赖主观判断或过时、宏观的数据，而忽视了最直接、最相关的市场证据。

5、在收益法中，资本化率（CapRate）的选取对评估结果有何影响？

A、资本化率越高，评估出的房地产价值越高

B、资本化率越低，评估出的房地产价值越高

C、资本化率与房地产价值没有直接关系

D、资本化率只影响运营费用的计算

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益法的基本公式是“价值=净收益/资本化率”。从这个

反比关系可以看出，在净收益一定的情况下，资本化率越低，分母越小，计算出的价值

就越高。资本化率反映了投资的风险和回报要求，风险越低，资本化率越低，价值越高。

知识点：资本化率与价值的关系。易错点：记错公式，误认为资本化率与价值成正比。

6、当评估一栋存在长期租约的写字楼时，其收益价值的确定主要依据？

A、当前市场上可获得的最高租金

B、租约期内按合同租金，租约期外按市场预测租金

C、完