土地出让金支付凭证.pptVIP

（二）检查实施阶段

检查要点：①是否存在面积差异。②是否存在房屋销售折扣。③是否存在售价明显偏低。④是否存在没有及时结转收入。⑤是否存在视同销售业务。如果存在将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。（二）检查实施阶段

确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（销控表中最近时期销售平均单价）（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。（二）检查实施阶段

⑥是否存在税务特定事项。如果企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。（二）检查实施阶段

⑦是否存在关联交易。销售精装房，签订精装修和商品房购销两个合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴税款。签订销售代理合同，分解房价，少缴税款。⑧是否存在出租、自用开发产品情况。包括可售部分和不可售部分，自用涉及房产税和土地使用税计算。开始自用时间、是否转作固定资产账务处理。需要落实:取得租赁合同、承租方付款单据等资料。（二）检查实施阶段

⑨是否存在其他影响计税收入的情况。如把规定不可售部分（车库、人防、会所等其他）也出售取得收入不入账、收取拆迁户房屋超面积收入冲减前期开发成本、售后返租业务、以房换地、以地换房业务。收入检查阶段需注意的是针对车库、会所等界定，应重点核实该类房产的产权归属情况并确定各个项目可售面积/不可售面积，为后续成本的分摊提供准确的依据。（二）检查实施阶段

2、成本的检查检查要点：①开发成本核查主要是明确土地使用及拆迁补偿费、前期工程费用、房屋建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等项目的入账是否真实、准确。（二）检查实施阶段

②开发企业是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限；是否有虚列、多列、重列成本的情况。③土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集；是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。（二）检查实施阶段

④多个开发项目的成本核算划分是否清楚，有无混淆成本核算对象；是否按配比原则结转产品成本；销售成本的结转是否正确。⑤关注票据的合法性，检查是否有白条、自制收据等不合法凭证入账。（二）检查实施阶段

检查内容及方法第一、土地出让金首先需要了解开发企业取得土地的方式（招拍挂方式、非货币性交易），针对不同的方式获取相应的账外资料（《土地使用权出让合同》、《土地投资合同》、土地出让金支付凭证等）；其次根据取得的账外资料录入，列示出取得土地时的合同金额、实际付款金额（同时需确认是否存在减免土地款资金回流情况）；再次合并账面和账外的土地出让金数据，并通过数据的比对发现涉税疑点，调整土地出让金的实际成本；最后根据前期准备阶段取得的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及工程规划图纸中的项目占地面积等信息合理分摊各个项目土地出让金的实际成本。（二）检查实施阶段

在进行土地出让金的检查过程中，还需要注意及时记录其他税种的归集信息（例如契税、土地使用税和印花税等）。契税：根据《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函[2005]436号)规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税，不得因减免土地出让金，而减免契税。（二）检查实施阶段

土地使用税：检查取得土地权属的文件、协议以及土地使用证，掌握土地坐落位置、取得权属的时间，认定城镇土地使用税征收期间。纳税义务发生时间。从2007年1月1日开始，依据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方