2025年房地产经纪人长租公寓资产证券化操作实务专题试卷及解析.pdf

2025年房地产经纪人长租公寓资产证券化操作实务专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人长租公寓资产证券化操作实务专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人长租公寓资产证券化操作实务专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在长租公寓资产证券化中，基础资产通常是指？

A、公寓建筑物的所有权

B、未来租金收入等应收账款

C、物业管理服务合同

D、开发商的品牌价值

【答案】B

【解析】正确答案是B。长租公寓资产证券化的核心是将未来可预见的、稳定的现

金流（主要是租金收入）作为基础资产进行证券化。A选项公寓所有权属于不动产本身，

不是证券化的直接标的；C选项物业管理服务属于运营支持，而非核心基础资产；D选

项品牌价值属于无形资产，难以作为独立基础资产证券化。知识点：资产证券化基础资

产定义。易错点：容易混淆基础资产与原始权益人持有的其他资产类型。

2、我国长租公寓资产证券化最常用的特殊目的载体（SPV）形式是？

A、信托计划

B、有限责任公司

C、合伙企业

D、基金子公司专项计划

【答案】D

【解析】正确答案是D。在我国实践中，企业资产证券化主要通过基金子公司设立

的资产支持专项计划作为SPV，这是监管最认可的通道。A选项信托计划主要用于信

贷资产证券化；B、C选项较少用于标准化证券化产品。知识点：SPV设立形式。易错

点：需区分不同类型资产证券化对应的SPV形式。

3、长租公寓ABS产品中，最常用的增信措施是？

A、政府担保

B、原始权益人差额支付承诺

C、第三方保险

D、超额抵押

【答案】B

【解析】正确答案是B。原始权益人（通常为公寓运营商）的差额支付承诺是长租

公寓ABS中最核心的内部增信措施，确保现金流不足时由发起人补足。A选项政府担

2025年房地产经纪人长租公寓资产证券化操作实务专题试卷及解析2

保在商业项目中极少见；C选项保险成本较高；D选项超额抵押在租金收益型产品中较

少使用。知识点：信用增级方式。易错点：需区分内部增信与外部增信的适用场景。

4、根据现行规定，长租公寓ABS发行时对基础资产的要求不包括？

A、可预测的现金流

B、权属清晰

C、必须为一线城市物业

D、历史数据至少覆盖一个运营周期

【答案】C

【解析】正确答案是C。监管并未要求基础资产必须位于一线城市，二线城市优质

项目也可发行。A、B、D都是对基础资产的基本要求。知识点：基础资产合格标准。易

错点：容易将市场偏好误认为监管要求。

5、长租公寓REITs与ABS的主要区别在于？

A、是否需要审批

B、是否持有物业产权

C、发行场所不同

D、存续期限长短

【答案】B

【解析】正确答案是B。REITs本质是权益型产品，需要持有物业产权；而ABS是

债权型产品，主要基于租金收益权。A选项两者都需要审批；C选项都可在交易所发

行；D选项存续期可灵活设计。知识点：REITs与ABS的本质区别。易错点：容易混

淆产品形式与底层资产结构。

6、长租公寓资产证券化中，“资产出表”意味着？

A、物业所有权转移

B、租金收入不再计入原始权益人报表

C、终止物业管理服务

D、解除租赁合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。“出表”是会计概念，指基础资产及相关风险报酬转移，不再

纳入原始权益人合并报表。A选项所有权转移是REITs特征；C、D选项与出表无直接

关系。知识点：会计出表判断标准。易错点：容易将法律转移与会计出表混淆。

7、长租公寓ABS产品中，“循环购买”机制主要适用于？

A、单一物业项目

B、多项目组合且租期较短

C、已运营10年以上物业

D、政府保障房项目

2025年房地产经纪人长租公寓资产证券化操作实务专题试卷及解析