2025年房地产经纪人城市规划与土地用途变更影响评估专题试卷及解析.pdf

2025年房地产经纪人城市规划与土地用途变更影响评估专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人城市规划与土地用途变更影响评估专

题试卷及解析

2025年房地产经纪人城市规划与土地用途变更影响评估专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在城市规划中，下列哪项不属于土地用途变更的核心评估内容？

A、对周边房地产市场价格的影响

B、变更后土地的容积率调整

C、变更区域的交通承载力分析

D、原土地使用权人的补偿标准

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地用途变更影响评估主要关注变更对区域规划、市场、环

境、交通等宏观层面的影响，而补偿标准属于具体执行层面的法律问题，不属于核心评

估内容。A、B、C选项分别涉及市场影响、规划指标和基础设施承载力，均为评估重

点。知识点：土地用途变更评估的核心要素。易错点：容易将执行层面的补偿问题与评

估内容混淆。

2、根据《城乡规划法》，下列哪种土地用途变更需要经过城市规划委员会审议？

A、工业用地转为仓储用地

B、住宅用地调整为商业用地

C、公共绿地改为社区停车场

D、农业用地转为工业用地

【答案】B

【解析】正确答案是B。住宅用地调整为商业用地属于重大用途变更，需经过城市

规划委员会审议。A选项属于同类工业用地内部调整，C选项属于临时性变更，D选项

涉及农用地转用，需另行审批。知识点：城市规划审批程序。易错点：容易忽视变更性

质的严重程度对审批流程的影响。

3、土地用途变更后，对周边住宅小区最可能产生的负面影响是？

A、公共服务设施增加

B、交通拥堵加剧

C、绿化覆盖率提升

D、就业机会增多

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地用途变更（如改为商业或工业）通常会增加人流车流，

导致交通拥堵。A、C、D选项均为正面影响，不符合题目要求。知识点：土地用途变

更的外部性影响。易错点：容易忽略题目中的”负面影响”关键词。

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4、在土地用途变更评估中，“容积率”这一指标主要反映？

A、建筑密度

B、土地开发强度

C、绿化覆盖率

D、公共空间比例

【答案】B

【解析】正确答案是B。容积率是总建筑面积与用地面积的比率，直接反映土地开

发强度。A选项建筑密度是建筑基底面积占比，C、D选项属于其他规划指标。知识点：

城市规划核心指标。易错点：容易混淆容积率与建筑密度的概念。

5、下列哪项不属于土地用途变更的环境影响评估内容？

A、噪音污染预测

B、水土流失分析

C、区域房价波动

D、生态破坏风险评估

【答案】C

【解析】正确答案是C。区域房价波动属于经济影响评估范畴，不属于环境影响评

估。A、B、D选项均为典型的环境影响评估内容。知识点：环境影响评估范围。易错

点：容易将经济影响与环境影响混淆。

6、土地用途变更后，对周边商业地产最直接的积极影响是？

A、降低商业空置率

B、提升区域消费能力

C、改善交通可达性

D、增加商业配套密度

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地用途变更（如住宅改为商业）会直接增加区域消费人

群，提升消费能力。A、C、D选项属于间接影响或不确定因素。知识点：土地用途变

更的商业影响。易错点：容易混淆直接与间接影响。

7、在城市更新项目中，土地用途变更评估最需要关注的历史文化保护要素是？

A、建筑结构安全

B、历史建筑风貌

C、地下管线布局

D、周边交通组织

【答案】B

【解析】正确答案是B。历史建筑风貌是城市更新中必须保护的核心要素。A、C、D

选项属于技术或基础设施问题，不属于历史文化保护范畴。知识点：城市更新中的文化

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保护。易错点：容易忽视历史文